Immobilien­preis­entwicklung: Wo ist das Ende der Fahnenstange?

Die Immobilien­preis­entwicklung der letzten Jahre war rasant. Und das besonders in den Metropolen, also den Top-7 Märkten, in denen sich die Preise seit 2010 fast verdoppelt haben. Die Gründe dafür sind allerseits bekannt. Billiges Geld und Anlage­notstand, gepaart mit einem Nachfrage­überhang bzw. Angebots­knappheit sorgen dafür, das immer tiefer in den Säckel gegriffen wird um das ersehnte Stück vom Betongold­kuchen zu ergattern.

Zuletzt hat Bundesbank­-Vize­präsidentin Claudia Buch im Interview mit der Zeit davor gewarnt, die Preis­anstiege der Vergangenheit „einfach in die Zukunft fort­zuschreiben“. Wir finden es ist eine gute Idee genau das zu tun, denn es lässt einen zumindest erahnen, wo sich das Ende der Fahne­nstange befinden dürfte. Für eine Veranstaltung des Wirtschaftswocheclubs haben wir eine einfache Trendfortschreibung durchgeführt.

preisprognose
Trendfortschreibung von Miet- und Kaufpreisen nach verschiedenen Szenarien. Mieten (mit und ohne Mietpreisbremse), Preise (Maximale mittlere Zahlungsbereitschaft: bis Kaufpreisfaktor 33 (dick gestrichelt), bis Kaufpreisfaktor 40 (dünn gestrichelt). Quelle: eigene Berechnung (auf Basis empirica-Immobilienpreisindex 2016).

Unsere Trend­fortschreibung der Miet- und Kauf­preis­entwicklungen in den Top-7 Märkten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf) auf Basis des empirica-Immobilienpreisindex zeigt, wie lange noch mit steigenden Immobilien­preisen zu rechnen wäre, je nach Rendite-Risiko-Präferenz der Nachfrager bzw. der Anleger.

Sofern nach Ansicht der Marktakteure das Risiko bis zu einer Brutto­anfangsrendite von 3% ausreichend reflektiert würde, ginge die Preisentwicklung Ende 2017 von „Steigend“ in eine „Seitwärts­bewegung“ über. Dann nämlich wäre im Mittel der Top-7 Märkte ein Kaufpreisfaktor von 33 erreicht.  In Zeiten wo bei „3% noch lange nicht Schluss“ oder die „3% die neue 5%“ ist, ist das, sofern sich an den Rahmenbedingungen nichts ändert, aber nicht unbedingt wahrscheinlich. Setzen wir also einen Kaufpreis­faktor von 40 an, rechnen also mit einer Anfangs­rendite von 2,5% (im Mittel wohlgemerkt), dann ginge die Party noch bis 2021 weiter.

Da wir angesichts der Markt­bedingungen nicht von sinkenden Mieten aus­gehen, dürften die Zins­bedingungen in Zukunft noch wichtiger werden, als sie ohnehin schon sind. Wohlgemerkt, wir sprechen in den Szenarien von Mittelwerten: Vermietete Kapital­anlageobjekte in den Top-7 waren im Jahr 2016 durchschnittlich noch für 3,6% zu haben. 70% der Objekte waren günstiger als Kaufpreis­faktor 33. Das heißt, es gibt auch in den Top-7 Märkten (immer) noch interessante Optionen. Aufstrebende Lagen bieten hier auch noch in Bezug auf mögliche Wert­änderungsrenditen ein Potential.

bruttoanfangsrendite_top7_2016
Verteilung der Mietrenditen (Anfangsrendite) für vermietete Kapitalanlageobjekte (Wohnungen) in den Top-7 Märkten (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

Ein genaueres Hinschauen auf Basis umfangreicher Immobilienmarktdaten und guten Beratern wird aber immer wichtiger.