empirica-Blasenindex 2016q4

Der Index zu Immobilienpreisblasen der empirica ag für das 4. Quartal 2016 liegt vor: Der empirica-Blasenindex steigt weiter an, ggü. 3.Q‘16 um weitere 0,03 Punkte. Vor allem die Einzelindices „Preis-Einkommen“ (+0,07) und „Vervielfältiger“ (+0,06) treiben den Gesamtindex kräftig an.

DER MARKT IST IM GLEICHGEWICHT, ABER ES IST LABIL

Dennoch existiert derzeit bundesweit keine klassische Preisblase: Es gibt kein Überangebot und das Kreditvolumen ist gemessen am BIP nicht aufgebläht. Entsprechend stagnieren die Einzelindices „Fertigstellungen“ und „Baukredite“.
Die Renditen sind zwar niedrig, aber durch die Minizinsen gerechtfertigt. So gesehen ist der Markt im Gleichgewicht. Aber ist es stabil? Bei einer nachhaltigen Zinswende könnten die Kaufpreise kräftig sinken. Das gilt erst Recht, wenn sie mit einer Konjunkturflaute einhergeht.

empirica-Blasenindex: Gesamt- und Einzelindices Deutschland für Neubau-ETW (1.Q‘04=0%). Quelle: empirica ag

Wie hoch der kurzfristige Preisrückgang sein könnte, beziffert empirica mit dem Rückschlagpotenzial. Das kurzfristige Rückschlagpotential beschreibt die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten (untere Abb.). In den Top 7-Städten liegt es zwischen 24% und 34%. In Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt oder Berlin könnten die Preise demnach um ein Viertel einbrechen, in Köln oder München um ein Drittel.

Rückschlagpotential in den Top 7-Städten Relative Preiskluft zwischen ETW und Mieten (4.Q‘16 – alle Baujahre). Quelle: empirica ag

Ob das passiert, hängt vom Tempo der Zinswende und den Begleitumständen ab. „Externe Schocks“ erhöhen die Wahrscheinlichkeit: Von Abwertung über Wahlen bis Zölle steht dafür eine Vielzahl an Kandidaten bereit. Das kurzfristige Rückschlagpotential in den Top 7-Städten liegt im Mittel bei gut 25%. Größere Leerstände wie um das Jahr 2000 drohen in den Zentren der Schwarmstädte aber auch dann nicht. Zu groß ist dazu das Pufferpotential durch unfreiwillige Suburbanisierung. Diese Vertriebenen kehren zurück, wenn die Preise wieder „bezahlbar“ werden.

Das Verhältnis von Kaufpreisentwicklungen zu Mietpreisentwicklungen, aus dem empirica das Rückschlagpotenzial errechnet, ist auch ein guter Indikator für Preisprognosen. Fällt es mit ökonometrischen Methoden doch sehr schwer, den Wendepunkt bzw. das Ende der Preissteigerungen vorherzusagen, eignet sich das Verhältnis von Miet- zu Kaufpreisen für die Prognose von “kritischen” Rendite-Niveaus: Nach einfacher Trendfortschreibung von Miet- und Kaufpreisen kann abgelesen werden, wann bestimmte Rendite-Niveaus erreicht würden. In unserem Beitrag vom 06.12.2016 haben wir für die Top-7 Städte eine mittlere Bruttoanfangsrendite von 3% für Ende 2017 vorausgesagt. Das entspricht immerhin einem Kaufpreisfaktor von 33. Dann dürften die Preise langsam in eine Seitwärtsbewegung übergehen – es sei denn, die Zinsen sinken. Lesen Sie dazu “Immobilien­preis­entwicklung: Wo ist das Ende der Fahnenstange?

Weitere Informationen zum empirica-Blasenindex erhalten Sie unter empirica.de