Immobilienmarktbeobachtung: Update Q3.5-2017

Unsere aktualisierten Marktdaten zum 3½. Quartal 2017 liegen im empirica-systeme Analyst für Sie zum Abruf bereit. Der Blick auf die Medianpreisindizes für Bestandswohnungen in den Top-7 Städten zeigt: Es könnte bald Neuigkeiten geben.

Medianpreisindex Bestandswohnungen, kein Erstbezug, Jan 2012 = 100

Zumindest in Berlin bewegen sich die Preise seit August auf einem Niveau von 3.500 Euro je m² seitwärts. Das muss nicht dauerhaft so bleiben, schließlich gab es eine solche Stagnationsphase bereits von Juli bis September 2014 schon einmal; allerdings auf einem Niveau von 130 (Januar 2012 = 100), heute zeigt der Index 195. Wie auch für die übrigen Tops gilt: Abwägen und Hingucken. Monatsindizes sind recht volatil, und auch wenn der Medianwert in der Preisindextheorie durchaus seine Berechtigung findet, warten wir lieber die zweite Hälfte des Quartals ab, um auf den empirica-Immobilienpreisindex zu blicken (einen hedonischen Index mit weniger Qualitätsverzerrung). Verwunderlich wäre es aber nicht, wenn dem Aufwärtstrend in manchen Städten die Puste ausgeht, das liegt nicht nur an Preis-/ Einkommens- sondern wohl auch an Renditerestriktionen.

Zumindest in Berlin laufen auch die Roh­erstrags­faktoren eher zur Seite als nach oben. Und damit wären wir beim Thema: Das Datenupdate möchten wir nämlich auch nutzen, um über ein neues Feature zu informieren.

Rohertragsfaktoren aka Kaufpreisfaktoren, Vervielfältiger oder Anfangsrenditen, waren schwer zu beschaffen.

Das weiß jeder, der einmal schnell einen solchen Wert auftreiben musste, besonders im überregionalen Kontext.

Liegen diese Werte nicht vor, werden sie behelfsmäßig aus Neu­vertragsmieten und Angebots­kaufpreisen abgeleitet. Diese so genannte Makler­rendite ist sicher nicht der schlechteste Kennwert. Nun gibt es ja aber noch eine ominöse Differenz zwischen Angebotsmieten und Bestands­mieten und auch eine preisliche Differenz zwischen vermieteten und unvermieteten Kauf­objekten. Um den Kaufpreis im Verhältnis zum Miet­erlös marktgerecht beurteilen zu können, braucht es also ergänzende Informationen.

Sachgemäßer ist daher eine objektscharfe Berechnung des Faktors. Dazu ist es erforderlich zu jedem Kaufobjekt Informationen zum Vermietungsstand bzw. den Mieteinnahmen zu ermitteln.

Wir haben Angaben zu Mieteinnahmen für rd. 400.000 Objekte für Sie ausgewertet.

Damit Sie die daraus abgeleiteten Daten bequem abrufen und interpretieren können, haben wir sie mit dem neuesten Feature-Update in unser Analysesystem integriert. In einzelnen Lagen und Segmenten lässt die Datenlage natürlich nach wie vor zu wünschen übrig, denn wo nichts gehandelt wird, gibt es auch keine Werte. Oft bieten die neuen Kennwerte aber zusätzliche Informationen, die besonders aufgrund ihrer Aktualität so noch nicht verfügbar waren.

Wir haben am Beispiel Berlin einen Auszug der neuen Analysemöglichkeiten erstellt. Diese Funktionen können Sie auf allen verfügbaren Ebenen selbst abrufen.

Kaufpreisfaktoren: Zeitreihe für Berlin

Zum Vergrößern anklicken: Zeitreihe Kaufpreisfaktoren für vermietete MFH in Berlin (Median)

Die Kaufpreisfaktoren für vermietete MFH pendeln sich seit April knapp unter dem Faktor 30 ein. Der Faktor für vermietete Wohnungen liegt naturgemäß höher, seit Juni in etwa konstant knapp unter 35.

Zum Vergrößern anklicken: Zeitreihe Kaufpreisfaktoren für vermietete Wohnungen in Berlin (kein Neubau, Kein Erstbezug, Median)

Ein Nachlassen der Preissteigerungen ist nicht nur im Anlagesegment feststellbar. Auch die Medianpreise für Bestandswohnungen stagnieren seit August bei rd. 3.500 Euro je m².

Zum Vergrößern anklicken: Zeitreihe Kaufpreise für vermietete Wohnungen in Berlin (kein Neubau, kein Erstbezug, Median)

Wie auch die Preise, variieren die Kaufpreisfaktoren ebenfalls mit der Qualität und der Lage der Objekte. Räumlich ergeben sich teils große Unterschiede innerhalb der Städte, so z.B. auch in Berlin: Während in Friedrichshain-Kreuzberg vermietete Wohnungen für den Faktor 42 angeboten werden, liegt der Faktor in Marzahn-Hellersdorf bei “nur” 22 (Median / Monat Okt. 2017)

Anfangsrenditen: Berlin in der räumlichen Übersicht

Zum Vergrößern anklicken: Anfangsrenditen für vermietete Wohnungen in Berlin (Median, Okt. 2017)

By the way: Wir haben auch Kaufpreisfaktoren bzw. Vervielfältiger für Gewerbeimmobilien.

Sofern Sie Fragen zu unseren Daten oder zum neuen Feature haben, oder sich selbst einen Eindruck verschaffen wollen, kontaktieren Sie uns gerne.