Mietbelastungsquoten und Lock-In Effekte

Die Fluktuationsquoten auf dem Wohnungsmärkten gehen stetig zurück. Dies liegt u.a. an der steigenden Diskrepanz  der Neuvertragsmieten zu den Bestandmieten. Eine neue Wohnung zu suchen wird schlicht unattraktiver, weil diese pro Wohnfläche deutlich teurer ist. In einer nicht repräsentativen aber sehr umfassenden Erhebung hat die Süddeutsche Zeitung bei rd. 50% der Befragten eine höhere Mietbelastung als Umzugshinderungsgrund ermittelt.

Darüber hinaus wurde auch dei Mietbelastungsquote nach Abschlussjahr des Mietvertrages ausgewertet: Die mittlere Mietbelastung ist bei Mietverträgen aus dem Jahr 2010 mit 22% rd. 7 Prozentpunkte geringer ist als in 2018 (insgesamt liegt die mittlere Mietbelastungsquote unter den Befragten bei rd. 26%, etwas niedriger als die amtlichen Zahlen, vgl. Destatis).

Ein Abgleich der Ist-Mieten zu den aktuellen Marktmieten ergibt unter den Umfrageteilnehmern eine Abweichung von 16%, d.h. im Mittel würde die Miete um 16% steigen wenn in der Stichprobe (vorwiegend Großstädte) aktuelle Mieten bezahlt werden würden.

Mittlere Abweichung der Ist-Miete (in angeboteten Kapitalanlageobjekten) zu den Marktmieten (Bestand) 2018 (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

Wir kommen in einem ebenfalls nicht repräsentativen Vergleich von Ist-Mieten (aus angebotenen Kapitalanlageobjekten) und Bestandmieten auf eine ähnliche Größenordnung. Allerdings schwanken die Werte je nach Stadt teils extrem, dies liegt u.a. an der abweichenden Zusammensetzung der verglichenen Wohnungen. In Berlin messen wir derweil eine Differenz von fast 40% (Median, ungewichtet, d.h. ohne Flächen und Qualitätsanpassung).

Die SZ stellt die Ergebnisse des Projektes sehr anschaulich dar. Hier geht es zum wirklich lesenswerten Artikel.