empirica-Blasenindex 2018Q1

Wie wir bereits zum empirica-Immobilienpreisindex I/2018 kommentiert haben, stiegen die Immobilienpreise im 1.Quartal 2018 in der überwiegenden Anzahl der Kreise weiter deutlich an.  Die vdp-Research stellt in ihrer Indexreihe zum Gesamtmarkt für das 1.Quartal 2018 sogar die höchste Wachstumsrate im gesamten Betrachtungszeitraum fest (gemessen am Vorjahresquartal).

Vervielfältiger und Preis-Einkommens-Verhältnis Deutschland seit 1.Q‘04 (Quelle: empirica ag 2018)

Da wundert es nicht, dass auch die “Blasenindikatoren” weiter in Richtung Gefahrenzone zeigen. Für den Wohnimmobilienmarkt ist die (Pseudo-)Rendite im Bundesdurchschnitt auf 3,6% gefallen. Neue ETW kosten derweil durchschnittlich 5,6 Jahreseinkommen bzw. 27,5 Jahresmieten.

empirica-Blasenindex: Gesamt- und Einzelindices Deutschland – 1.Q‘04=0% (Quelle: empirica ag 2018)
*pro Einwohner | **relativ zum BIP (Bestand: Bundesbank; Neugeschäft: vdp) | Preise=ETW Neubau Quelle: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de)

Einzig das Neubauvolumen und die Verschuldung bremsen laut empirica noch die Gefahr einer Immobilienblase.

empirica-Immobilienpreisindex I/2018

Neue Daten altes Bild. Geändert hat sich an den Preis- und Mietentwicklungen nichts, aber auch das ist angesichts der aktuellen Diskussionen ja eine Meldung wert. Der aktuelle Immobilienpreisindex der empirica liegt vor.

Zuwachs Kaufpreise ETW und Inflation 2004-2018, 1.Quartal, alle Baujahre (Quelle: empirica ag)

Seit Beginn der Aufzeichnung sind die Preise in den Top-7 Städten um 124% gestiegen, selbst nach Abzug der Inflation eine beachtliche Entwicklung. Das ist nicht überall so, in den Schrumpfungsregionen sind die Preise nach Abzug der Teuerung gesunken.

CBRE-empirica-Leerstandsindex 2016 (Quelle: empirica 2018)

Hier steigen auch die Leerstände wie der kürzlich veröffentlichte CBRE-empirica-Leerstandsindex zeigt. In den Wachstumsregionen sind die Reserven dagegen aufgebraucht. Es ist nunmal eng geworden in den Metropolen, aber auch das ist nicht neu. Innerhalb des letzten Quartals fällt aber eine Metropole besonders auf: In Frankfurt sind die Mediankaufpreise (kein Neubau) alleine von Januar bis März um 6,1% gestiegen. Hier wird es wohl besonders eng.

Von der Preis- und Mietentwicklung bleiben auch die Wohngemeinschaften nicht verschont, obwohl diese weniger häufig neu (sondern weiter) vermietet werden. Das zeigt der WG-Mietenindex von empirica der ebenfalls in dieser Woche veröffentlicht wurde: Demnach sind in den Hochschulstandorten insgesamt die Standardmieten bei 30% über dem Niveau aus dem Sommersemester 2012.

Die nachfolgende Karte zeigt die Medianpreise aller Landkreise fürs erste Quartal.

Mediankaufpreise Wohnungen Q1-2018 ohne Neubau (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

Weitere Informationen zum empirica-Immobilienpreisindex erhalten Sie von empirica

Bei Fragen zu unseren Immobilienmarktdaten kontaktieren Sie uns hier

 

empirica-Immobilienpreisindex IV/2017

Auch zum Jahresende 2017 schossen die Angebotspreise von Kaufobjekten weiter in die Höhe.

empirica-Immobilienpreisindex: ETW, Neubau, 1.Q‘04=100 (Quelle: empirica ag)

Ausgehend von einem ohnehin schon hohen Niveau sind die Kaufpreise von inserierten Eigentumswohnungen in den 7 A-Städten im Jahr 2017 nochmals um 9,5% gestiegen (2016: 11,5%), in den 14 B-Städten um 7,6% (2016: 7,2%). Die Mietpreise legten ebenfalls weiter zu, hinken mit einer jährlichen Wachstumsrate von zuletzt 5,9% in den A-Städten (2016: 5,3%) und 5,0% in den B-Städten (2016: 3,9%) jedoch weiterhin den Preissteigerungen der Kaufobjekte hinterher.

Weitere Informationen erhalten Sie unter empirica-institut.de

Immobilienpreisdaten: Angebotsdaten sind heute wichtiger denn je

Immer wieder werden wir als Anbieter von Angebotspreisdaten damit konfrontiert, dass Angebotspreise große Nachteile gegenüber „echten“ Transaktionsdaten haben. Dieses Credo entstammt vorwiegend aus einer Phase des Zyklus, der mit der heutigen Welt nicht mehr wirklich vergleichbar ist. Natürlich haben Angebotsdaten Unzulänglichkeiten, die kursierenden Argumente sind jedoch viel zu pauschal und in vielerlei Hinsicht veraltet.

Diskrepanzen zwischen den Datenquellen wurden bisher zwar festgestellt, systematische Erklärungen (Lage, Qualität, etc.) konnten aber nicht hinreichend geliefert werden. Dies liegt einerseits daran, dass die Verhandlungsspielräume der Marktakteure aufgrund unzureichender Attributierungen von Transaktionsdaten (noch?) nicht modellierbar sind. Ob nun die Einbauküche wegen der Grunderwerbssteuer aus dem Kaufvertrag des Einfamilienhauses exkludiert wurde, oder der Mietvertrag des Hauptmieters einer Büroimmobilie in zwei Jahren endet, wird in den Daten nun mal eher unsystematisch abgebildet. Auch der IQ der Verhandlungspartner ist schwer modellierbar.

Schema: Verhältnis von Transaktionspreisen und Angebotspreisen im Zyklus

Andererseits fehlt eine Längsschnittstudie zu diesem Thema. Die Abweichung von Angebots- zu Transaktionsdaten ist nämlich höchstwahrscheinlich zyklusabhängig: Transaktionspreise und Angebotspreise im Zyklus

Dr. Lübke & Kelber: Risiko-Rendite-Ranking 2017

Deckblatt: DRLK Risiko-Rendite Ranking (Quelle: Dr. Lübke&Kelber GmbH 2017)

Laut Dr. Lübke & Kelber weisen Osnabrück, Wolfsburg und Worms für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften in guten Lagen aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Deutschland auf. Dasselbe gilt für Wolfsburg, Aschaffenburg und Fürth bei Neubauimmobilien. Dort können Renditen erzielt werden, die deutlich über den von Dr. Lübke & Kelber ermittelten Mindestrenditen liegen, die das jeweilige Standortrisiko berücksichtigen. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Rankings 2017 der Dr. Lübke & Kelber GmbH, für insgesamt 110 deutsche Standorte, darunter die Top-7-Städte.

Die Studie basiert auf umfangreichen Datenanalysen, u.a. auch auf Immobilienmarktdaten von empirica-systeme.

Mehr Informationen zur Studie und die Analyse zum Donwload erhalten Sie hier.

empirica-Immobilienpreisindex I/2017

Der aktuelle Immobilienpreisindex der empirica ag liegt vor. “Und täglich grüßt das Murmeltier” heißt es in der Pressemitteilung des Unternehmens:  Mieten und Kaufpreise steigen im ersten Quartal 2017 weiter an.  Erstmals seit 2004 wird der Indexwert von 200 überschritten. Ansonsten bleibt alles wie gehabt, dies zeigt auch unser Monatsvergleich Januar bis März 2017.

Immobilienpreise in den TOP7-Städten (Indexwerte alle Baujahre Q1/2004=100). * Bruttoanfangsrendite bei Neu- bzw. Wiedervermietungvermietung – Pseudorendite (Quelle: empirica ag)

Weitere Informationen sowie die Pressemeldung zum Download erhalten Sie unter: empirica-institut.de

 

Engel&Völkers: Deutschland Marktbericht Wohn­immobilien 2016/2017

Der „Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2016/2017“ bietet einen umfangreichen Gesamtüberblick über die Markt- und Preis­entwicklungen an über 50 Wohnimmobilien­standorten und ausgewählte Analysen über die spannendsten und dynamischsten Märkte.

Deckblatt Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2016/2017 (Quelle: Engel&Völkers 2016)

Übersichtliche Karten markieren die verschiedenen Lagequalitäten und die entsprechenden aktuellen Preise in den Segmenten Ein- und Zwei­familienhäuser und Eigentums­wohnungen. Darüber hinaus finden Sie zu jedem betrachteten Standort anschauliche Grafiken zu der Miet- und Kaufpreis­entwicklung von Neubau und Bestand­wohnungen. Zusätzlich gibt es wieder ein vierseitiges Special zum Premium­immobilienmarkt in den sieben größten Metropolen der Bundesrepublik. Die Daten und Fakten entstammen dem Marktwissen der Engel & Völkers Wohn­immobilien-Shops, das um aktuelles Datenmaterial von den jeweiligen Gutachter­ausschüssen sowie um die Auswertung von zahlreichen Analysen von Forschungs­instituten ergänzt wurde. zum Engel&Völkers Wohnungsmarktbericht

Neue CORPUS SIREO City Reports liegen vor:

Kein Ende in Sicht: Wohneigentum wird an Rhein und Main immer teurer

Der neue „City Report Wohnen“ der CORPUS SIREO Makler GmbH ist erschienen. Er untersucht die Immobilienmärkte in Köln, Bonn, Düsseldorf und Frankfurt am Main. Continue reading Neue CORPUS SIREO City Reports liegen vor:

Marktmieten und Mischmaschmarktmieten

Die Marktstatistiken der verschiedener Marktbeobachtungen weichen teils diametral voneinander ab. Dazu veröffentlichte die Zeitung “Die Welt” am 22.09.2015 einen Beitrag über irreführende Daten auf dem Wohnungsmarkt. Meist liegen Abweichungen in den Daten an unterschiedlichen Erhebungs­methodiken und Daten­grundlagen. Dies ist nicht weiter bemerkenswert.

Ist die Erhebungs­methodik jedoch ähnlich, sollten sich keine diametralen Unterschiede in verschiedenen Preis­statistiken ergeben, sondern höchstens geringfügige. Dies gilt nicht nur für Kaufpreise, sondern auch für Marktmieten.

Sind die Unterschiede aber dennoch groß, dann ist der Grund dafür in der Daten­aufbereitung und -bereinigung zu suchen. In Bezug auf die Ableitung von Marktmieten sollten z.B. ausschließlich marktübliche Mieten herangezogen werden, die Daten­grundlage ist daher entsprechend zu bereinigen: Wohngemeinschaften und zeitlich befristete Mieten für voll­ ausgestattete Wohnungen haben in dieser Mietstatistik nichts verloren, denn sie sind nicht marktüblich für den Miet­wohnungs­markt.

Marktmieten München 2012-2016
Medianmarktmieten für München 2012-2016. Einmal inklusive “Markt für Wohngemeinschaften” und einmal exklusive “Markt für Wohngemeinschaften (marktübliche Nettokaltmieten)”. Quelle: empirica-systeme

Am Beispiel Münchner Median­mieten soll der Unterschied hier nochmal deutlich gemacht werden. Die Abbildung zeigt die Mietentwicklung für München nach Halbjahren von 2012 bis 2016, einmal ohne Einbeziehung von Wohn­gemeinschafts­mieten und einmal mit Einbeziehung von Wohn­gemeinschafts­mieten. Auf den ersten Blick wird ersichtlich, dass die “normale Marktmiete” (ohne WGs) deutlich geringer ausfällt als die “Mischmaschmarktmiete” (mit WGs). Im 2. Halbjahr 2015 ergibt sich für München eine Mischmasch­marktmiete (inkl. WGs) von 16 Euro, auf der bereinigten Datenbasis hingegen eine Medianmiete von 14,67 Euro. Dies entspricht einer Überschätzung von rd. 8%. Continue reading Marktmieten und Mischmaschmarktmieten

Immobilienpreiskarte: Barrierefreie Wohnungen

Unsere aktuelle Immobilienpreiskarte zeigt die durchschnittlichen Kaufpreise für barrierefreie Wohnungen in den Kreisen der Republik. Am tiefsten in die Tasche greifen muss man wie immer in München. Hier kostete eine barrierefreie Wohnung im Januar durchschnittlich 6.757 Euro je m², gefolgt von Miesbach (6.154 Euro je m²), Starnberg (5.542 Euro je m²) und dem Landkreis München mit 5.324 Euro je m².

durchschnittliche Kaufpreise für barrierefreie Wohnungen im Januar 2016 (GeoBasis-DE/BKG 2014 & OSM.org, Daten: empirica-systeme Marktdatenbank)
durchschnittliche Kaufpreise für barrierefreie Wohnungen im Januar 2016 (arith. Mittel)

Unter den Metropolen führt danach Stuttgart mit 5.002 Euro je m² (Rang 5 aller Kreise) vor den Städten Hamburg mit 4.461 Euro je m² (Rang 9 aller Kreise), Frankfurt am Main mit 4.329 Euro je m² (Rang 12 aller Kreise), Düsseldorf mit 3.691 Euro je m² (Rang 29 aller Kreise) und Köln mit 3.526 Euro je m² (Rang 35 aller Kreise).