Immobilienmarktdaten: Update Q3-2022

Nachdem wir in der letzten Woche bereits unsere Sneak Preview zur Expo Real veröffentlicht haben, möchten wir Ihnen unseren ausführlichen Bericht zur aktuellen Immobilienmarktentwicklung nicht vorenthalten, denn unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 3. Quartal 2022 liegen vor und stehen den Nutzern der VALUE Marktdatenbank seit dem 10.10.2022 zur Auswertung bereit. Im Grunde haben wir auch zum bereits Gesagten nichts hinzuzufügen.

Der Immobilienmarkt hat eine Vollbremsung hingelegt. Es herrscht bis auf Weiteres Stillstand. Alle warten auf die nächsten Transaktionen, um ein Gefühl für die neuen Preise zu erlangen. Während für den Büromarkt bereits Prognosen abgegeben wurden, ist die Lage am Wohnimmobilienmarkt noch nicht so klar. Aber auch hier dürfte sich ein zinsinduzierter Preisrückgang abzeichnen, obwohl die Situation am Mietmarkt vermieterfreundlicher wird – sofern die Energetik der Objekte stimmt. Aber wir sind nicht das Orakel von Delphi und warten daher ab, was uns die Daten in den nächsten Monaten berichten. Im Vorjahresvergleich sieht die Preisentwicklung zumindest noch dynamisch aus, die Zuwächse der vergangenen Quartale werden aber Zusehens aufgefressen.

Veränderung der Quadratmeterpreise gegenüber dem Vorjahresquartal in %

Sonderauswertung „Regional Insight“

Natürlich verfügt der aktuelle Data Insight auch wieder über ein regionales Sonderkapitel. Normalerweise konzentrieren wir uns dabei auf Regionen die sonst nicht so sehr im Fokus der Berichterstattung stehen. Wegen der Expo haben wir in diesem Jahr aber die Region München ausgewählt. Und auch hier zeigt sich: Der Boom ist endgültig vorbei.

Preisentwicklung in der Region München (Index, 2012=100)

Detaillierte Informationen zu den Miet- und Kaufpreisentwicklungen auf den deutschen Wohnungsmärkten und in der Region München erhalten Sie in unseren aktuellen VALUE Data Insights.

Den Bericht können Sie hier herunterladen.

Die Pressemitteilung wir hier in Kürze verlinkt.

 

 

EXPO REAL Sonderupdate: Immobilienmarktdaten Q3-2022

Unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 3. Quartal 2022 liegen noch nicht wirklich vor, aber wegen der Expo Real 2022 möchten wir Sie mit einer Vorab-Auswertung versorgen. Denn in unsicheren Zeiten verschafft die Empirie doch manchmal ein wenig mehr Sicherheit.

Die Angebotspreise für Wohnungen entwickelten sich zum ersten mal seit Beginn unserer Aufzeichnungen bundesweit leicht negativ und fielen im Vergleich zum Vorquartal um -0,5%. Die Fallzahlen offener Verkaufsvorgänge hingegen stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 18%. Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind aktuell rd. 40% mehr Wohnungen im Angebot. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser veränderten sich im Vergleich zum Vorquartal um +0,2%. Auch hier stiegen die Fallzahlen offener Verkaufsvorgänge stark an. Im Vergleich zum Vorquartal haben Käufer eine um 23% vergrößerte Auswahl an Angeboten und im Vergleich zum Vorjahresquartal sind aktuell sogar 62% mehr verfügbare Häuser auf dem Markt. Insgesamt zeigt sich auf dem Kaufmarkt eine stagnierende Preisentwicklung bei verlängerten Vermarktungszeiten und einhergehender starker Ausweitung des Angebotes. Am Mietwohnungsmarkt stiegen die Preise hingegen um 1,2%. Das Angebot ging im Vergleich zum Vorquartal um knapp -4% zurück. Im Vergleich zum Vorjahresquartal verringerte sich das Angebot sogar um -20%. Die Wohnungsnachfrage weicht angesichts hoher Finanzierungskosten am Kaufmarkt auf den Mietwohnungsmarkt aus.

In den Top-7 Wohnungsmärkten messen wir mit Ausnahme von Berlin (+0,8%) für Wohnungen im Bestand durchweg einen stärkeren Preisrückgang als im Bundesmittel. In Stuttgart gingen die Median-Preise im Vergleich zum Vorquartal um -3,6% zurück. Düsseldorf zeigt -3,4% Preisrückgang, München -2,7%, Köln -1,8% und Frankfurt zeigt gleichauf mit Hamburg einen Rückgang von -1,7%. Ähnlich sieht die Entwicklung bei Einfamilienhäusern aus: In Düsseldorf fielen die Preise im Bestand um -7,9%, in Hamburg und Frankfurt um -3,1%, in Berlin um -2,7%, in München um -1,8%, in Stuttgart um -1,1% und in Köln um -0,7%. In beiden Segmenten zeigt sich auch hier ein starker Anstieg der Fallzahlen. Analog zur bundesweiten Entwicklung und konträr zum Kaufwohnungsmarkt zeigt sich am Mietwohnungsmarkt in fast allen Städten ein vergleichsweise starker Rückgang der Angebotsfallzahlen bei ansteigenden Preisen. In München und Stuttgart stagnierten die Preise noch mit -0,4% bzw. 0%, während in Frankfurt und Hamburg Mietpreissteigerungen von 0,9% bzw. 1,0% feststellbar sind. In Köln stiegen die Mieten um 1,8%, in Düsseldorf um 2,2% und in Berlin um satte 3,9%.

Rapider Switch vom Verkäufer- zum Käufermarkt

Die Märkte sind konfrontiert mit der Zeitenwende. Während die Baukostensteigerung und die Energiepreise bereits seit dem 2. Quartal antizipiert wurden, war die Zinsentwicklung in den ersten beiden Quartalen noch von Torschlusspanik bei Käufern und Verkäufern überlagert. Die Zinsen und die Umlaufrenditen haben sich im vergangenen Quartal aber zum Zünglein an der Marktwaage entwickelt. Noch nie sind die Finanzierungskosten für den Immobilienkauf in so kurzer Zeit so schnell gestiegen und noch nie haben sich die Zinsrelationen von Immobilien- und Staatsinvestments so stark und so schnell verschoben. Schon lange nicht haben sich die Bewertungsvorzeichen so schnell umgedreht.

Und immer wenn der Markt dreht, stagnieren die Transaktionen. Käufer und Verkäufer sitzen voreinander wie das Kaninchen vor der Schlange oder die Schlange vor dem Kaninchen. Die Käufer warten auf sinkende Preise und die Verkäufer sehen nicht ein, angesichts der realen Wertverluste niedrigere Verkaufspreise zu akzeptieren. Die Finanzierungsbedingungen machen die Immobilienvermarktung schwerer, nicht jeder Kaufinteressent kann die aktuellen Kosten noch stemmen . Viele Käufer weichen daher auf den Mietwohnungsmarkt aus – oder das Umland der Metropolen, denn hier kommen die Zinseffekte wegen des niedrigeren Preisniveaus nicht ganz so gravierend zum Tragen. Daher sinken zurzeit die Preise in den Metropolen auch schneller als im Rest der Republik und die Mieten steigen seit Jahren erstmals stärker als die Kaufpreise. Affordability ist das Thema der Stunde. Den Verkäufern läuft die Zeit davon. Schnelle Besserung ist nicht in Sicht. Nun heißt es Verkaufsrenditen herunterfahren, in die Vergangenheit blicken und in die Zukunft: Die 5 ist die neue 5. Wichtig ist, auf Bewertungslösungen zu setzen, die nicht die Werte von gestern postulieren, sondern anzeigen, wo heute der Wert langläuft. Wichtig ist zudem, den Markt zu beobachten und schnelle Anpassungen vorzunehmen, und zwar bevor der Markt bei der 5 angekommen ist.

Hierbei unterstützen wir Sie gerne. Wir wünschen eine erfolgreiche Expo Real 2022!

IBB Wohnungsmarktbericht 2020

Infografik: IBB Wohnungsmarktbericht 2020 (Quelle: IBB 2021)

Die Investitionsbank Berlin legte im März 2021 gemeinsam mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den IBB Wohnungsmarktbericht 2020 vor. Das Bevölkerungswachstum geht 2019 spürbar zurück, die Baufertigstellungen sind mit 18.999 Wohnungen auf höchstem Stand seit 1998 aber das Wohnungsdefizit bleibt weiter auf hohem Niveau und die mittlere Angebotsmiete liegt berlinweit bei 10,14 EUR/m² (Median), in der Innenstadt fast flächendeckend über 13,00 EUR/m². Die Mieten sind dabei erstmals gesunken, heißt es in der Pressemitteilung.

Weitere Informationen erhalten Sie in der Pressemitteilung zum Wohnungsmarktbericht Berlin

IBB Wohnungsmarktbericht 2019

Die Investitionsbank Berlin legte am 25. März 2020 gemeinsam mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den IBB Wohnungsmarktbericht 2019 vor.

Deckblatt: IBB Wohnungsmarktbericht 2019 (Quelle: IBB 2020)

Der Wohnungsmarktbericht 2019 beleuchtet anhand zahlreicher Faktoren die Situation am Berliner Wohnungsmarkt, und diese war in 2019 wiederum von Wachstum geprägt: “Die abgebildeten Faktoren waren im Betrachtungszeitraum 2014 bis 2018 von einem – meist dynamischen – Wachstum geprägt. Am deutlichsten stiegen dabei die Angebotsmieten, welche seit 2014 um ein Viertel zulegten (25,2 %). Die ortsübliche Vergleichsmiete, bei deren Berechnung sowohl bestehende als auch neu abgeschlossene Mietverträge einfließen, nahm im selben Betrachtungszeitraum um 15,2 % zu. Die Bevölkerung der Bundeshauptstadt wuchs seit 2014 um 5,0 % bzw. 175.000 Personen. Der Bevölkerungsgewinn innerhalb von nur fünf Jahren entsprach damit der Größe der brandenburgischen Landeshautpstadt Potsdam. Das Wachstum des Wohnungsbestandes lag mit 3,0 % vergleichsweise niedriger, der Nachfrageüberhang stieg weiterhin an. Den steigenden Wohnkosten stehen dabei durchaus wachsende mittlere Einkommen der privaten Haushalte (je Einwohner) gegenüber.”

Das Institut RegioKontext führt in diesem Zusammenhang die Datenanalyse und Berichterstellung durch und konzipiert die thematischen Schwerpunkte.

Eine Datenquelle des Wohnungsmarktberichtes ist u.a. die empirica-systeme Immobilienmarktdatenbank.

Berliner Wohnungsmarkt Interaktiv

Ausgewählte Kennziffern des Berliner Wohnungsmarktberichtes sind auch interaktiv abrufbar. Hier geht es zu Wohnungsmarkt interaktiv.

Screenshot: Wohnungsmarkt Berlin Interaktiv (Quelle; IBB 2019, abrufbar unter http://ibb2019.wohnungsmarktinteraktiv.de/)

Den Bericht und weitere Informationen erhalten Sie hier.

empirica-Immobilienpreisindex II/2019

Der empirica-Immobilienpreisindex für das 2. Quartal 2019 liegt jetzt vor. Die Mieten sind ggü. dem Vorjahr in den Top-7 Städten nur noch um 2,6% gestiegen, die Kaufpreise steigen hingegen kaum verändert weiter. In den kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise derzeit 2,3% über dem Niveau des vergangenen Quartals. In den Landkreisen ist der Anstieg mit +1,6% etwas geringer.

Miet- und Preisentwicklungen in den Top-7 Städten. Dargestellt ist die Veränderung ggü. dem Vorjahr. (Quelle: empirica ag)

Auch die Preise für EZFH sind weiter angestiegen. Eigenheime in den teuren Städten sind rar und die wenigen Angebote sehr heterogen; Preistrends dürfen daher nicht überinterpretiert werden, schreibt empirica.

Weitere Informationen und die ausführliche Begründung “…warum die Mieten jetzt langsamer steigen…” finden Sie unter empirica.

IBB Wohnungsmarktbericht 2018

Die Investitionsbank Berlin stellte gemeinsam mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den IBB Wohnungsmarktbericht 2018 vor.

Deckblatt IBB Wohnungsmarktbericht 2018 (Quelle: IBB 2019)

“Die Auswirkungen der Bevölkerungszunahme sind für Wohnungssuchende auf dem Berliner Wohnungsmarkt deutlich spürbar. Die Verknappung des Angebots an preiswerten Wohnraum ist nicht mehr nur innerhalb des S-Bahn-Rings spürbar. Die Auswirkungen erstrecken sich inzwischen auf die gesamte Stadt und auch über die Stadtgrenzen hinaus. Denn auch das Berliner Umland wächst seit einigen Jahren ähnlich dynamisch wie die Bundeshauptstadt, im Zeitraum 2013-2017 um 5,8% (Berlin: 5,6%)”, heißt es in der Pressemitteilung zum Bericht . Die Baufertigstellungen erreichten in der Hauptstadt 2017 zwar den höchsten Jahresstand seit 1998, dennoch fehlen weiterhin Wohnungen in hoher Zahl. Folglich stiegen auch die Preise und Mieten weiter. Die mittlere Angebotsmiete lag laut Bericht 2018 bei 10,32 EUR/m², in der Innenstadt fast flächendeckend oberhalb von 12,00 EUR/m².

Ein Schwerpunktthema des IBB Wohnungsmarktberichtes 2018 ist die hohe Zahl an Bauüberhängen, in 2017 immerhin fast 60.000 Wohnungen. Die Analyse zeigt, dass der Bauüberhang vor allem ein zeitliches Phänomen ist, welches auf die Dauer der Fertigstellung einer Wohnung zurückzuführen ist. Diese Fertigstellungsdauer liegt im Durchschnitt bei fast zwei Jahren. So wurden 90% der sich Ende 2017 im Bauüberhang befindlichen Wohnungen erst in den Jahren 2015 bis 2017 genehmigt, heißt es in der Analyse. „Als sehr gering erwies sich der Anteil der sich langjährig im Bauüberhang befindlichen Wohnungen ohne Baubeginn. Es ist davon auszugehen, dass 95% der zum Bau genehmigten neuen Wohnungen auch realisiert werden. Eine mögliche Spekulation spielt demnach, wenn überhaupt, nur eine untergeordnete Rolle“, so Dr. Jürgen Allerkamp.

Das sind einige der wesentlichen Ergebnisse des Berichtes, der von der IBB und der regiokontex GmbH erstellt wurde.

Der Bericht ist hier kostenfrei erhältlich    Die Pressemitteilung finden Sie hier

Unsere Presseempfehlung zum Thema

Wohnungsmarktreport Berlin 2019

Deckblatt: Wohnungsmarktreport Berlin 2019 (Quelle: BERLIN HYP & CBRE)

Der Berliner Wohnungsmarkt war 2018 erneut von deutlichen Miet- und Kaufpreissteigerungen geprägt. Die Angebotsmieten für Wohnungen stiegen um 5,6 Prozent auf 10,34 Euro pro Quadratmeter und Monat. Damit hat sich der Anstieg im Vergleich zu 2017 etwas verlangsamt – damals erhöhten sich die Angebotsmieten um 8,8 Prozent. Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen sind im Vergleich zum Vorjahr hingegen ähnlich stark angestiegen. Mit einem Plus von 12,0 Prozent erhöhte sich der durchschnittliche Kaufpreis 2018 auf 4.150 Euro pro Quadratmeter. 2017 lag der Anstieg bei 12,7 Prozent. Dies ist ein Ergebnis des aktuellen Wohnmarktreports Berlin, der jährlich gemeinsam von der Immobilienbank Berlin Hyp AG und dem globalen Immobiliendienstleister CBRE GmbH herausgegeben wird. Der Bericht analysiert die aktuellen Entwicklungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt und wertet hierfür unter anderem mehr als 40.000 Mietwohnungsangebote für die insgesamt 190 Postleitzahlgebiete Berlins aus. Aufgrund der Datendichte können auch kleinräumige Entwicklungen beobachtet und verlässliche Ergebnisse erzielt werden.

Der Report ist u.a. hier kostenfrei erhältlich.

Die Pressemittteilung finden Sie hier.

Unsere Presseempfehlung zum lesenswerten Report: Mieten und Einkommen in Berlin vom rbb

empirica-Immobilienpreisindex III/2018

Auch im dritten Quartal 2018 schossen die Angebotspreise von Kaufobjekten weiter in die Höhe. Ausgehend von einem ohnehin schon hohen Niveau sind die Kaufpreise von inserierten Eigentumswohnungen in den 7 A-Städten gegenüber dem Vorjahresquartal nochmals um 11,9% gestiegen, in den 14 B-Städten betrug der Anstieg 8,0%. Die Mietpreise legten ebenfalls weiter zu, hinken mit einer jährlichen Wachstumsrate von zuletzt 5,7% in den A-Städten und 3,6% in den B-Städten jedoch weiterhin den Preissteigerungen der Kaufobjekte hinterher.

Es ist nicht neu, die Divergenz zwischen Miet- und Kaufpreisen hängt an Niedrigzinsen und einem Mangel an rentableren Anlagealternativen. Neu ist aber, dass die Preisanstiege schon messbar die Flucht der Großstädter ins Umland fördert und Landeier beginnen, die Schwarmstädte wie München oder Berlin zu meiden. So wachsen etwa Mainz oder Bremen mittlerweile schneller als Berlin, während die Hauptstadt zunehmend Menschen ans Umland verliert.

Erfolgreiche Investoren wissen früher, welche Regionen verlieren oder gewinnen, weil es es solche und andere Analysen bei empirica regio gibt. Und das ist auch neu!

Neues Tool: empirica regio

Seit 2012 bietet die empirica-systeme Marktdatenbank aktuelle und umfassende Informationen zu Preisen, Mieten und Renditen des deutschen Immobilienmarktes. Neben diesem etablierten Analysetool für die Immobilienwirtschaft bietet empirica regio nun einen einfachen Onlinezugang zur empirica Regionaldatenbank mit regionalen Rahmendaten für die Immobilienwirtschaft.

Die empirica Regionaldatenbank Online

7. LEG-Wohnungsmarktreport

Deckblatt: LEG-Wohnungs-Marktreport NRW 2018 (Quelle: LEG 2018)

Der aktuelle LEG-Wohnungsmarktreport für NRW liegt vor. Die Studie der LEG in Kooperation mit CBRE beleuchtet das Marktgeschehen an den Wohnungsmärkten in NRW und konzentriert sich in der aktuellen Ausgabe auf die zwölf Top-Standorte Nordrhein-Westfalens. Dazu wurden zahlreiche Immobilienmarktdaten ausgewertet und um sozio-ökonomische Fakten ergänzt. Angebotsmieten für Wohnungen in Nordrhein-Westfalen

Mietbelastungsquoten und Lock-In Effekte

Die Fluktuationsquoten auf dem Wohnungsmärkten gehen stetig zurück. Dies liegt u.a. an der steigenden Diskrepanz  der Neuvertragsmieten zu den Bestandmieten. Eine neue Wohnung zu suchen wird schlicht unattraktiver, weil diese pro Wohnfläche deutlich teurer ist. In einer nicht repräsentativen aber sehr umfassenden Erhebung hat die Süddeutsche Zeitung bei rd. 50% der Befragten eine höhere Mietbelastung als Umzugshinderungsgrund ermittelt.

Abgleich der Ist-Mieten zu den aktuellen Marktmieten