empirica-Blasenindex 2018Q2

by Sebastian Hein

Der empirica-Blasenindex für das 2. Quartal 2018 liegt vor: Gegenüber dem Vorquartal ergibt sich keine Veränderung der Blasengefahr in Großstädten. Bundesweit steigen die Teilindices Vervielfältiger und Preis-Einkommen allerdings weiter an. Neubau und Verschuldung bleiben hingegen schwach, wodurch die Gefahr gebremst wird.

empirica-Blasenindex: Gesamtindex – Regionstypen (1.Q‘04=0%): Preise für ETW Neubau; Wachstumsregionen (Schrumpfung) = delta Einwohner 2007-12 >1% (<-1%) (Quelle: empirica ag 2018)

Das Rückschlagpotential, welches die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten beschreibt liegt bundesweit bei 15%, in den Top 7-Städten bei 32% und sogar in  demographischen Schrumpfungsregionen könnten die Preise um 6% einbrechen. Ob das passiert, hängt vom Tempo der Fertigstellungen, von der Entschleunigung der (Binnen-)Zuwanderung und einer möglichen Zinswende sowie den politischen Begleitumständen ab (z.B. Subventionen). „Externe Schocks“ erhöhen die Wahrscheinlichkeit ebenfalls (Zölle, BIP), schreibt empirica zur Lage am Wohnungsmarkt.

Weitere Informationen zum Index erhalten Sie unter empirica.de

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empirica-Blasenindex 2018Q1

by Sebastian Hein

Wie wir bereits zum empirica-Immobilienpreisindex I/2018 kommentiert haben, stiegen die Immobilienpreise im 1.Quartal 2018 in der überwiegenden Anzahl der Kreise weiter deutlich an.  Die vdp-Research stellt in ihrer Indexreihe zum Gesamtmarkt für das 1.Quartal 2018 sogar die höchste Wachstumsrate im gesamten Betrachtungszeitraum fest (gemessen am Vorjahresquartal).

Vervielfältiger und Preis-Einkommens-Verhältnis Deutschland seit 1.Q‘04 (Quelle: empirica ag 2018)

Da wundert es nicht, dass auch die “Blasenindikatoren” weiter in Richtung Gefahrenzone zeigen. Für den Wohnimmobilienmarkt ist die (Pseudo-)Rendite im Bundesdurchschnitt auf 3,6% gefallen. Neue ETW kosten derweil durchschnittlich 5,6 Jahreseinkommen bzw. 27,5 Jahresmieten.

empirica-Blasenindex: Gesamt- und Einzelindices Deutschland – 1.Q‘04=0% (Quelle: empirica ag 2018)
*pro Einwohner | **relativ zum BIP (Bestand: Bundesbank; Neugeschäft: vdp) | Preise=ETW Neubau Quelle: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de)

Einzig das Neubauvolumen und die Verschuldung bremsen laut empirica noch die Gefahr einer Immobilienblase.

empirica-Blasenindex 2016q4

by Sebastian Hein

Der Index zu Immobilienpreisblasen der empirica ag für das 4. Quartal 2016 liegt vor: Der empirica-Blasenindex steigt weiter an, ggü. 3.Q‘16 um weitere 0,03 Punkte. Vor allem die Einzelindices „Preis-Einkommen“ (+0,07) und „Vervielfältiger“ (+0,06) treiben den Gesamtindex kräftig an.

DER MARKT IST IM GLEICHGEWICHT, ABER ES IST LABIL

Dennoch existiert derzeit bundesweit keine klassische Preisblase: Es gibt kein Überangebot und das Kreditvolumen ist gemessen am BIP nicht aufgebläht. Entsprechend stagnieren die Einzelindices „Fertigstellungen“ und „Baukredite“.
Die Renditen sind zwar niedrig, aber durch die Minizinsen gerechtfertigt. So gesehen ist der Markt im Gleichgewicht. Aber ist es stabil? Bei einer nachhaltigen Zinswende könnten die Kaufpreise kräftig sinken. Das gilt erst Recht, wenn sie mit einer Konjunkturflaute einhergeht.

empirica-Blasenindex: Gesamt- und Einzelindices Deutschland für Neubau-ETW (1.Q‘04=0%). Quelle: empirica ag

Wie hoch der kurzfristige Preisrückgang sein könnte, beziffert empirica mit dem Rückschlagpotenzial. 

empirica-Blasenindex 2016q3: Preise steigen weiter, Schuldenquote nicht

by Sebastian Hein

Der empirica-Blasenindex für das 3.Quartal 2016 liegt vor und steigt gegenüber dem 2. Quartal nur leicht um 0,01 Punkte. Der Einzelindex „Preis-Einkommen“ puscht (+0,04), während „Vervielfältiger“ (+0,01), „Fertigstellungen“ (-0,01) und „Baukredite“ (+/-0) stagnieren. Eine übermäßige Verschuldung ist also nicht in Sicht, die Preise steigen wegen fehlender (Neubau-)Angebote, heißt es in der Pressemeldung von empirica: Durch die neuen Regulierungspläne sehen die Forscher aber das Risiko einer Kredit­klemme aufziehen, sofern die Maßnahmen nicht mit der kürzlich ohnehin verschärften Kreditvergabe koordiniert werden.

Schaut man sich den Index genauer an, stellt man schnell fest, dass auf bundesweiter Ebene allein der Einzelindex Bau­fertig­stellungen für ein moderates Niveau des Gesamt­index sorgt. Vervielfältiger und Preis-Einkommensrelation liegen ebenso wie die Kredit­vergabe bundesweit schon über dem blasen­freien Referenzwert aus 2004. In den deutschen Wachstums­regionen liegt der Gesamtindex mittlerweile bei 20% über dem Referenzwert aus 2004.

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empirica-Blasenindex Q3-2016 (Quelle: empirica-ag)

Auch in den Top 7 Märkten (Hamburg, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und München) stehen die Ampeln der Einzel­indizes Vervielfältiger und Preis-Einkommen auf rot. Auch hier scheint allein die lange aufgestaute Zurück­haltung bei den Bau­fertig­stellungen dafür zu sorgen, das von einer klassischen Blase nicht die Rede sein kann.

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empirica-Blasenindex Q3-2016: Warnstufen in Großstädten (Quelle: empirica ag)

Datenbasis des empirica-Blasenindex sind unter anderem Immobilienmarktdaten der empirica-systeme. Weitere Informationen erhalten Sie hier, unter empirica.de.

empirica-Blasenindex 2016q2

by Sebastian Hein

Der empirica-Blasenindex gewinnt gegenüber dem Vorquartal 0,01 Punkte hinzu und macht damit einen weiteren Schritt Richtung Grenzgebiet des blasenlosen Referenzniveaus aus dem Jahr 2004. Getrieben wird diese Entwicklung vor allem durch die Einzelindices „Preis-Einkommen“ (+0,03) und „Vervielfältiger“ (+0,02): die Kaufpreise steigen also schneller als die Einkommen und die Mieten.

empirica-Blasenindex 2-2016
empirica-Blasenindex Q2-2016: Gesamtindex Regionstypen (1.Q‘04=0%, Quelle: empirica ag)

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empirica-Blasenindex 2016q1

by Sebastian Hein

Der empirica-Blasenindex steigt gegenüber dem Vorquartal um 0,04 Punkte, liegt aber weiterhin unter dem Ursprungsniveau des Referenzjahres 2004. Die Einzelindices „Preis-Einkommen“ (+0,04) und „Vervielfältiger“ (+0,04) steigen proportional, „Wohnungsbaukredite“ (+0,09) überproportional.

Der Index „Wohnungsbaukredite“ liegt damit erstmals seit 2004 über dem „gefahrlosen“ Referenzwert. Nach Berechnungen von vdpResearch fließen jedoch fast zwei Drittel der Finanzierungen in Bestandsobjekte. Das ist einerseits beruhigend, weil so kein Überangebot finanziert wird. Andererseits ist es beunruhigend, das der Wohnungsbau im sechsten Jahr der Hausse noch immer der Nachfrage hinterherhinkt. So lautet die aktuelle Pressemeldung von empirica zum Index.

empirica-Blasenindex Q1/2016 nach Regionstypen (Quelle: empirica ag)
empirica-Blasenindex Q1/2016 nach Regionstypen (Quelle: empirica ag)

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