Immobilienmarktdaten: Update Q3-2018

Pünktlich zur Expo Real 2018, stehen unsere Immobilienmarktdaten für das dritte Quartal 2018 bereit. Auch unser Immobilien­markt­informationssystem, der empirica-systeme Analyst wurde für unsere Kunden zum Quartalswechsel wieder um neue Features erweitert. Anhand unserer Immobilienmarktdaten haben wir die aktuelle Immobilienmarktentwicklung auf dem Wohnungsmarkt, im Kontext einer aktuellen Fragestellung, beleuchtet.

Weiterer Preisanstieg in den Top-7

Indexpreisentwicklung für Wohnungen zum Kauf, Jan. 2018 – Sep. 2018 (Median, kein Neubau, kein Erstbezug nach Sanierung). Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank

Nach unseren aktuellen Zahlen ist immer noch kein Wendepunkt in Sicht. Der „Superzyklus“ läuft somit weiter, aber nicht überall gleich dynamisch. Vielleicht deutet sich eine Seitwärtsbewegung teilweise auch schon an. Aber nicht in Frankfurt! Hier stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen (keine Neubau und kein Erstbezug) seit Anfang des Jahres im Median um mehr als 17%. Zum Vergleich: Berlin, Stuttgart, Köln und Düsseldorf folgen mit 6-7% im selben Zeitraum, München und Hamburg liegen mit rd. 4% noch weiter dahinter.

Frankfurt hebt sich ab

Ob die Entwicklung in Frankfurt durch ein „Brexit gains Narrativ“ zu begründen ist, wie es die UBS im aktuellen BubbleIndex beschreibt, sei einmal dahin gestellt. Bei Betrachtung der Preisverteilung fällt jedenfalls auf, dass besonders die unteren und mittleren Marktsegmente im Laufe des Jahres eine recht starke Teuerung erfuhren. Im unteren Dezil beträgt das Delta zwischen Januar und September bis zu 20%. Die Preisanpassungen im oberen Dezil tendieren hingegen gegen Null. Auf den Raum übertragen heißt das: Im Zentrum laufen die Preise seitwärts, am Rand steil nach oben; der Markt wird homogener.

Umland und B Städte mit höherer Dynamik

Dieses Bild erstreckt sich auch über die Frankfurter Stadtgrenzen hinweg, z.B. nach Offenbach: Im Median stiegen die Preise hier mit über 18% im Vergleichszeitraum noch stärker als in Frankfurt selbst, besonders in den Bezirken Kaiserlei und Stadtmitte. Brexit hin oder her, eine hohe Nachfrage trifft in der Region auf ein geringes Angebot. Deswegen hat Frankfurt den Median von 5.000 Euro je m² für unsanierte Bestandswohnungen im September auch gerissen. Auf unserer Karte zur Kaufpreisentwicklung in den Gemeinden seit Januar 2018 ist Frankfurt damit die einzige Metropole in Dunkelrot.

Kaufpreisentwicklung in den Gemeinden seit Januar 2018 (Median, kein Neubau, kein Erstbezug nach Sanierung); Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank

Diese Einfärbung bleibt ansonsten nur Küsten- und Umlandgemeinden sowie B- , C- und D Städten vorbehalten (z.B. Offenbach >18%, Bochum, Zwickau und Münster >15%).

Die Karte illustriert auch die Ausstrahlung der Zentren auf ihr Umland, sofern genügend Fälle zur Messung vorlagen. Insgesamt zeigt sich, dass die Dynamik, wie sie in den letzten Jahren in den Metropolen messbar war, nun an anderen Standortkategorien stattfindet. Die räumliche Dimension überlagert die zeitliche Dimension. Der Zyklus ist durch eine Gleichzeitigkeit des Ungleichzeitigen charakterisiert. Ende des Zyklus absehbar? Ein Blick auf die Rendite

empirica-Blasenindex 2018Q1

Wie wir bereits zum empirica-Immobilienpreisindex I/2018 kommentiert haben, stiegen die Immobilienpreise im 1.Quartal 2018 in der überwiegenden Anzahl der Kreise weiter deutlich an.  Die vdp-Research stellt in ihrer Indexreihe zum Gesamtmarkt für das 1.Quartal 2018 sogar die höchste Wachstumsrate im gesamten Betrachtungszeitraum fest (gemessen am Vorjahresquartal).

Vervielfältiger und Preis-Einkommens-Verhältnis Deutschland seit 1.Q‘04 (Quelle: empirica ag 2018)

Da wundert es nicht, dass auch die „Blasenindikatoren“ weiter in Richtung Gefahrenzone zeigen. Für den Wohnimmobilienmarkt ist die (Pseudo-)Rendite im Bundesdurchschnitt auf 3,6% gefallen. Neue ETW kosten derweil durchschnittlich 5,6 Jahreseinkommen bzw. 27,5 Jahresmieten.

empirica-Blasenindex: Gesamt- und Einzelindices Deutschland – 1.Q‘04=0% (Quelle: empirica ag 2018)
*pro Einwohner | **relativ zum BIP (Bestand: Bundesbank; Neugeschäft: vdp) | Preise=ETW Neubau Quelle: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de)

Einzig das Neubauvolumen und die Verschuldung bremsen laut empirica noch die Gefahr einer Immobilienblase.

Immobilienmarktdaten und Analyst: Neue Updates Q1-2017

Mit Stichtag 09.04.2017 stehen die aktuellen Immobilien­­marktdaten für das I. Quartal 2017 sowie ein Update der Analyst-Software für Sie bereit.

Aktuelle Immobilienmarktdaten Top-7

Zwar findet das offizielle Update der neuen Immobilienmarktdaten aus betrieblichen Gründen erst am Wochenende statt, wir möchten auf diesem Wege aber bereits jetzt ein paar Einblicke in aktuelle Preis- und Miet­entwicklungen des deutschen Wohn­immobilien­marktes geben: Die höchsten Preis­steigerungen (kein Erstbezug, kein Neubau) zwischen Januar und März 2017 verzeichnen wir in Düsseldorf, gefolgt von Berlin, Köln und München, während im Mietsegment Stuttgart das Feld vor München, Köln und Berlin anführt.

Preise (oben) und Mieten (unten) der Top 7 Märkte im März 2017, Entwicklung Jan’17 bis Mär’17 (Kein Erstbezug, kein Neubau, Stand: 4’2017, Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

Aktuelle Immobilienmarktdaten Berlin

PATRIZIA Insight 2016/2017: Renditeentwicklung am deutschen Wohnungsmarkt

Deckblatt Patrizia Insight 2016/2017 (Quelle: Patrizia)
Deckblatt Patrizia Insight 2016/2017 (Quelle: Patrizia)

Im aktuellen Patrizia Insight zu den europäischen Wohnungsmärkten 2016/2017 wird u.a. die Renditeentwicklung des deutschen Wohnungsmarktes beleuchtet. Insgesamt zeigt sich seit 2013 durchweg ein Rückgang der Anfangsrenditen und das sowohl im Neubau als auch im Bestand. Eine Korrelationsanalyse zeigt darüber hinaus einen relativ starken Zusammenhang zur Bevölkerungsentwicklung. Ausgewertet wurden mehr als 800.000 Datensätze aus der empirica-systeme Marktdatenbank.

Laden Sie die Studie Patrizia Insight hier herunterladen.

Renditen am Wohnungsmarkt Berlin

Auch in Berlin gibt es noch Renditen über 4%, aber wer die will, muss an den Rand. Unsere Karte zeigt Ihnen die aktuellen Brutto-Mietrenditen des letzten Jahres für Wohnungen in den Berliner Ortsteilen. Basis sind Angaben zu den Mieteinnahmen aus Kapitalanlage-Objekten.

Brutto Rendite für Wohnimmobilien in den Berliner Ortsteilen auf Basis von Angaben zur Bestandsmieten (05/2015-05/2016)
Mittlere brutto Rendite für Wohnimmobilien in den Berliner Ortsteilen auf Basis von Angaben zu Bestandsmieten (05/2015-05/2016). Average residential gross yields for Berlin (2015-05 / 2016-05)

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Wirtschafts­woche: Wohnpreis­spiegel – Wo sich der Immobilien­kauf noch lohnt

Vor allem in Metropolen werden Kaufgelegenheiten am Immobilienmarkt rar. In welchen Lagen sich der Kauf trotzdem noch lohnt – und welche Rolle die Mietpreisbremse dabei spielt, zeigt ein lesenswerter Artikel unter Wirtschaftswoche-Online.

„Reihenhäuser, Gartenzwerge und ein langer Weg zur Arbeit – was zunächst trist klingt, wird für Immobiliensuchende immer interessanter. Die deutsche Vorstadtidylle, der Speckgürtel, lockt immer mehr potenzielle Immobilienkäufer an. Zu recht, meint Immobilienexperte Sebastian Hein von empirica-systeme, einem Immobiliendatenanbieter. Wer jetzt noch kaufen wolle, der solle sich in Universitätsstädten oder eben im Speckgürtel umsehen, riet Hein am Dienstag auf dem Investmentgipfel der WirtschaftsWoche in Frankfurt. Im Fall der Mainmetropole komme auch Offenbach in Frage.“ heißt es auf Wirtschaftswoche.

empirica-systeme referierte auf dem Investmentgipfel im November zum Thema „Investmentperspektiven angesichts auseinanderdriftender Märkte“

 

Renditen für Eigentums­wohnungen rückläufig

rendite_fotoIm vergangenen Jahr (1. Hj. 2012 bis 1. Hj. 2013) sind die durch­schnittlichen Brutto­anfangs­renditen für Eigentums­wohnungen bundesweit um rd. 0,2 Prozent­punkte gefallen. Dies ergab eine Gegen­überstellung der Anbieter­angaben von Rendite­objekten aus der empirica-systeme Marktdatenbank. Insgesamt wurden für die Analyse rund 60.000 Kapitalanlage­objekte ausgewertet. Weiterlesen Renditen für Eigentums­wohnungen rückläufig