Immobilienmarktdaten: Update Q3-2021

Unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 3. Quartal 2021 liegen vor und stehen den Nutzern der VALUE Marktdatenbank ab dem 10.10.2021 zur Auswertung bereit. Das Team VALUE Marktdaten informiert mit den VALUE Data Insights wie gewohnt über allgemeine und aktuelle Marktentwicklungen.

Die Preise auf dem deutschen Wohnungsmarkt sind im abgelaufenen Quartal abermals gestiegen, allerdings deutlich weniger stark als im letzten Rekordquartal. Eigentumswohnungen im Bestand verteuerten sich um 1,8% gegenüber dem Vorquartal. Die Preise für Mietwohnungen bewegten sich gar nicht mehr, und stiegen um marginale 0,1%. Lediglich Einfamilienhäuser verteuerten sich nochmals merklich um 2,9%, blieben aber ebenso wie die übrigen Marktsegmente deutlich unter den Wachstumsraten des Vorquartals.

In den Metropolen legten die Kaufpreise für Wohnungen durchschnittlich um 2,4% zu, die Mieten blieben im Median konstant (–0,2% in Hamburg bis 2,1% in Köln). Ebenfalls konstant blieben die Mieten in den B-14 Städten. Auch die Preise legten hier mit durchschnittlich 3,3% deutlich weniger zu als im Vorquartal.

Die Mieten stagnierten laut unseren Messungen also auf breiter Front. Signifikante Mietsteigerungen waren nur noch in einzelnen peripheren, günstigen Märkten feststellbar. Auch bei den Kaufpreisentwicklungen zeigte sich Beruhigung. Ihr Anstieg auf Quartalsbasis war der schwächste seit Anfang 2017. Zwar sind die jährlichen Wachstumsraten durchaus immer noch beeindruckend, sie rühren allerdings nicht von den Entwicklungen am aktuellen Datenrand her. Die Märkte scheinen in eine Seitwärtsbewegung zu schwenken. Mit Ausnahme von Einfamilienhäusern könnte das Ende der Fahnenstange erreicht sein, was das Preiswachstum betrifft.

Auch das Angebotsvolumen stieg im 3. Quartal 2021 wieder an, obwohl in der Sommerzeit urlaubsbedingt andere Tendenzen zu erwarten gewesen wären. Die Begründungen hierfür können nur spekulativ sein: Sicher ist, dass zumindest die Selbstnutzernachfrage in der Breite langsam an die Belastungsgrenzen stößt. Weitere Preissteigerungen könnten daher angebotsseitig als unwahrscheinlicher bewertet werden. Daneben könnte auch der erste Steuerbescheid nach dem Corona-Jahr 2020 hier und da die Lageeinschätzung geändert haben. Und außerdem sind die Zeiten trotz größerer Resilienz gegenüber Corona nicht sicherer geworden.

Es ist nicht mehr alleine der Niedrigzins, der auf den Märkten kursiert, sondern auch ein unsichereres Umfeld. Und: Die derzeitigen Inflationsraten lassen Anfangsrenditen im Bereich von 2,5% für Wohninvestments natürlich in einem anderen Licht erscheinen. Gepaart mit Seitwärtsbewegungen bei den Mieten könnte diese Gemengelage zu einer Abkühlung der Preisdynamik im Wohninvestmentbereich führen.

Zum zweiten Mal begleitet die regionale Sonderauswertung „Regional Insight“ die Datenanalyse vom VALUE Marktdaten-Team. Mit dem Kapitel soll zur Transparenz auf den Immobilienmärkten in Regionen beigetragen werden, die sonst weniger im Fokus der Berichterstattung stehen.

In dieser Ausgabe liegt der Fokus auf der Region Trier. Detaillierte Preisinformationen für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Wohnungsmieten in Trier, Bitburg-Prüm, Vulkaneifel und Bernkastel-Wittlich finden Sie in den aktuellen VALUE Data Insights.

Deckblatt: VALUE Data Insights

Unsere Data Insights können Sie hier herunterladen.

Die Pressemitteilung folgt.

Wir haben übrigens auch wieder neue Features im VALUE Analyst! Sicher haben Sie unsere Layout-Änderung bemerkt, die mit unserer Markentransformation einherging. Da einigen Kunden das alte Kartenlayout besser in die CI gepasst hat, haben wir das Farbschema der Karten individuell definierbar gemacht. Auch auf mehrfachen Kundenwunsch hin, haben wir ein Geodaten-Update vorgezogen. Normalerweise erfolgen Geo-Updates zum Jahreswechsel. Im Januar ist in Berlin aber eine neue räumliche Untergliederung (LOR) eingeführt worden, diese ist ab sofort in den Daten und im Analyst hinterlegt. Sie sehen, bei Fragen und Anregungen stehen wir jederzeit zur Verfügung!

Wir wünschen Ihnen eine schöne, gesunde und erfolgreiche Exporeal 2021!

 

Immobilienmarktdaten: Update Q3-2018

Pünktlich zur Expo Real 2018, stehen unsere Immobilienmarktdaten für das dritte Quartal 2018 bereit. Auch unser Immobilien­markt­informationssystem, der empirica-systeme Analyst wurde für unsere Kunden zum Quartalswechsel wieder um neue Features erweitert. Anhand unserer Immobilienmarktdaten haben wir die aktuelle Immobilienmarktentwicklung auf dem Wohnungsmarkt, im Kontext einer aktuellen Fragestellung, beleuchtet.

Weiterer Preisanstieg in den Top-7

Indexpreisentwicklung für Wohnungen zum Kauf, Jan. 2018 – Sep. 2018 (Median, kein Neubau, kein Erstbezug nach Sanierung). Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank

Nach unseren aktuellen Zahlen ist immer noch kein Wendepunkt in Sicht. Der “Superzyklus” läuft somit weiter, aber nicht überall gleich dynamisch. Vielleicht deutet sich eine Seitwärtsbewegung teilweise auch schon an. Aber nicht in Frankfurt! Hier stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen (keine Neubau und kein Erstbezug) seit Anfang des Jahres im Median um mehr als 17%. Zum Vergleich: Berlin, Stuttgart, Köln und Düsseldorf folgen mit 6-7% im selben Zeitraum, München und Hamburg liegen mit rd. 4% noch weiter dahinter.

Frankfurt hebt sich ab

Ob die Entwicklung in Frankfurt durch ein “Brexit gains Narrativ” zu begründen ist, wie es die UBS im aktuellen BubbleIndex beschreibt, sei einmal dahin gestellt. Bei Betrachtung der Preisverteilung fällt jedenfalls auf, dass besonders die unteren und mittleren Marktsegmente im Laufe des Jahres eine recht starke Teuerung erfuhren. Im unteren Dezil beträgt das Delta zwischen Januar und September bis zu 20%. Die Preisanpassungen im oberen Dezil tendieren hingegen gegen Null. Auf den Raum übertragen heißt das: Im Zentrum laufen die Preise seitwärts, am Rand steil nach oben; der Markt wird homogener.

Umland und B Städte mit höherer Dynamik

Dieses Bild erstreckt sich auch über die Frankfurter Stadtgrenzen hinweg, z.B. nach Offenbach: Im Median stiegen die Preise hier mit über 18% im Vergleichszeitraum noch stärker als in Frankfurt selbst, besonders in den Bezirken Kaiserlei und Stadtmitte. Brexit hin oder her, eine hohe Nachfrage trifft in der Region auf ein geringes Angebot. Deswegen hat Frankfurt den Median von 5.000 Euro je m² für unsanierte Bestandswohnungen im September auch gerissen. Auf unserer Karte zur Kaufpreisentwicklung in den Gemeinden seit Januar 2018 ist Frankfurt damit die einzige Metropole in Dunkelrot.

Kaufpreisentwicklung in den Gemeinden seit Januar 2018 (Median, kein Neubau, kein Erstbezug nach Sanierung); Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank

Diese Einfärbung bleibt ansonsten nur Küsten- und Umlandgemeinden sowie B- , C- und D Städten vorbehalten (z.B. Offenbach >18%, Bochum, Zwickau und Münster >15%).

Die Karte illustriert auch die Ausstrahlung der Zentren auf ihr Umland, sofern genügend Fälle zur Messung vorlagen. Insgesamt zeigt sich, dass die Dynamik, wie sie in den letzten Jahren in den Metropolen messbar war, nun an anderen Standortkategorien stattfindet. Die räumliche Dimension überlagert die zeitliche Dimension. Der Zyklus ist durch eine Gleichzeitigkeit des Ungleichzeitigen charakterisiert. Ende des Zyklus absehbar? Ein Blick auf die Rendite

Immobilienmarktdaten und Analyst: Neue Updates Q1-2017

Mit Stichtag 09.04.2017 stehen die aktuellen Immobilien­­marktdaten für das I. Quartal 2017 sowie ein Update der Analyst-Software für Sie bereit.

Aktuelle Immobilienmarktdaten Top-7

Zwar findet das offizielle Update der neuen Immobilienmarktdaten aus betrieblichen Gründen erst am Wochenende statt, wir möchten auf diesem Wege aber bereits jetzt ein paar Einblicke in aktuelle Preis- und Miet­entwicklungen des deutschen Wohn­immobilien­marktes geben: Die höchsten Preis­steigerungen (kein Erstbezug, kein Neubau) zwischen Januar und März 2017 verzeichnen wir in Düsseldorf, gefolgt von Berlin, Köln und München, während im Mietsegment Stuttgart das Feld vor München, Köln und Berlin anführt.

Preise (oben) und Mieten (unten) der Top 7 Märkte im März 2017, Entwicklung Jan’17 bis Mär’17 (Kein Erstbezug, kein Neubau, Stand: 4’2017, Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

Aktuelle Immobilienmarktdaten Berlin

Datenbasis für städtische Wohnungsmarktbeobachtung

Wohnungsmärkte und Wohnungspolitik geraten zunehmend in den Fokus der Öffentlichkeit und damit auch vermehrt ins Aufgabenspektrum der Kommunalverwaltung. Fragen nach bezahlbaren Mieten, Erschwinglichket von Wohneigentum,  der Mietpreisbremse, nach angemessenen Mieten (im Rahmen der Wohnraumförderung oder der Grundsicherung) sind nur Auszüge jener Themen, mit denen Kommunen sowohl fachlich als auch politisch konfrontiert werden. empirica-systeme bietet eine zuverlässige Datenbasis für die kommunale Wohnungsmarktbeobachtung und -Analyse. Mit dem empirica-systeme Analyst bieten wir Ihnen ein Informatonssystem, mit dem Sie flexibel auf fachliche Anfragen reagieren können oder gezielt Datenauswertungen für die Wohnungsmarktberichterstattung generieren. Zahlreiche Städte und Kommunen nutzen bereits unsere Datengrundlage und/oder unser System. Gerne stellen wir Ihnen einen unverbindlichen Testzugang zur Verfügung.

Immobilien­­preisdaten für Portfolio­­­manager

Eine laufende klein­räumige Markt­­­beobachtung ist für das Portfolio­­­management unumgänglich.

Die empirica-systeme Markt­datenbank bietet aktuelle und umfassende Daten zur laufenden Ableitung von Markt­mieten und -preisen für jeden Standort. Die Merkmale der Datenbank wie Baujahr, Fläche, Qualität, Zustand oder Anbieter ermöglichen eine abgestimmte und realistische Einschätzung der aktuellen Markt- und Wettbewerbs­­­situation.

Profitieren Sie von unserer Erfahrung und unseren bewährten Instrumenten für eine effiziente Markt­orientierung im laufenden Portfolio­­­management: empirica-systeme bietet Wohnungs­­­unternehmen, Bewertern, Asset­managern und Portfolio­­­analysten eine effiziente Methode, aktuelle Marktmieten oder Kaufpreise mit dem jeweiligen Portfolio zu verknüpfen und gewährleistet damit eine Optimierung Ihrer laufenden Portfolio­beobachtung.

Marktmieten und Mischmaschmarktmieten

Die Marktstatistiken der verschiedener Marktbeobachtungen weichen teils diametral voneinander ab. Dazu veröffentlichte die Zeitung “Die Welt” am 22.09.2015 einen Beitrag über irreführende Daten auf dem Wohnungsmarkt. Meist liegen Abweichungen in den Daten an unterschiedlichen Erhebungs­methodiken und Daten­grundlagen. Dies ist nicht weiter bemerkenswert.

Ist die Erhebungs­methodik jedoch ähnlich, sollten sich keine diametralen Unterschiede in verschiedenen Preis­statistiken ergeben, sondern höchstens geringfügige. Dies gilt nicht nur für Kaufpreise, sondern auch für Marktmieten.

Sind die Unterschiede aber dennoch groß, dann ist der Grund dafür in der Daten­aufbereitung und -bereinigung zu suchen. In Bezug auf die Ableitung von Marktmieten sollten z.B. ausschließlich marktübliche Mieten herangezogen werden, die Daten­grundlage ist daher entsprechend zu bereinigen: Wohngemeinschaften und zeitlich befristete Mieten für voll­ ausgestattete Wohnungen haben in dieser Mietstatistik nichts verloren, denn sie sind nicht marktüblich für den Miet­wohnungs­markt.

Marktmieten München 2012-2016
Medianmarktmieten für München 2012-2016. Einmal inklusive “Markt für Wohngemeinschaften” und einmal exklusive “Markt für Wohngemeinschaften (marktübliche Nettokaltmieten)”. Quelle: empirica-systeme

Am Beispiel Münchner Median­mieten soll der Unterschied hier nochmal deutlich gemacht werden. Die Abbildung zeigt die Mietentwicklung für München nach Halbjahren von 2012 bis 2016, einmal ohne Einbeziehung von Wohn­gemeinschafts­mieten und einmal mit Einbeziehung von Wohn­gemeinschafts­mieten. Auf den ersten Blick wird ersichtlich, dass die “normale Marktmiete” (ohne WGs) deutlich geringer ausfällt als die “Mischmaschmarktmiete” (mit WGs). Im 2. Halbjahr 2015 ergibt sich für München eine Mischmasch­marktmiete (inkl. WGs) von 16 Euro, auf der bereinigten Datenbasis hingegen eine Medianmiete von 14,67 Euro. Dies entspricht einer Überschätzung von rd. 8%. Marktmieten und Mischmaschmarktmieten weiterlesen

Immobilienpreiskarte: Barrierefreie Wohnungen

Unsere aktuelle Immobilienpreiskarte zeigt die durchschnittlichen Kaufpreise für barrierefreie Wohnungen in den Kreisen der Republik. Am tiefsten in die Tasche greifen muss man wie immer in München. Hier kostete eine barrierefreie Wohnung im Januar durchschnittlich 6.757 Euro je m², gefolgt von Miesbach (6.154 Euro je m²), Starnberg (5.542 Euro je m²) und dem Landkreis München mit 5.324 Euro je m².

durchschnittliche Kaufpreise für barrierefreie Wohnungen im Januar 2016 (GeoBasis-DE/BKG 2014 & OSM.org, Daten: empirica-systeme Marktdatenbank)
durchschnittliche Kaufpreise für barrierefreie Wohnungen im Januar 2016 (arith. Mittel)

Unter den Metropolen führt danach Stuttgart mit 5.002 Euro je m² (Rang 5 aller Kreise) vor den Städten Hamburg mit 4.461 Euro je m² (Rang 9 aller Kreise), Frankfurt am Main mit 4.329 Euro je m² (Rang 12 aller Kreise), Düsseldorf mit 3.691 Euro je m² (Rang 29 aller Kreise) und Köln mit 3.526 Euro je m² (Rang 35 aller Kreise).

 

Patrizia Insight 2015/2016: Energie­effizienz ist in Angebots­mieten eingepreist

Angebotsmieten nach Energiekategorien in deutschen Städten
Angebotsmieten nach Energiekategorien in deutschen Städten (2013-2015), Quelle: Patrizia AG

“Je höher die Ein­gruppierung in der Energie­verbrauchs­kategorie, d.h. je höher der Energie­verbrauch ist, desto niedriger sind die Angebots­mieten.” Dies geht aus einer umfassenden Regressions­analyse der Patrizia AG hervor, die im aktuellen Patrizia Inside publiziert wurde. Weiterhin werden in der Studie die nichtlinearen Aspekte der Preisdeterminanten wie Fläche oder Baualter herausgearbeitet. Patrizia Insight 2015/2016: Energie­effizienz ist in Angebots­mieten eingepreist weiterlesen

Hoher Aufklärungs­bedarf bei Energie­ausweisen

2015q1_energieausweise_top7
Anteil Angebote gewerblicher Anbietern ohne Energieausweis in den Top-7 (Q1-2015)

Bislang in der Mehrheit der Inserate fehlende Angaben

Seit dem 01.05.2014 ist die Vorlage eines Energieausweises bei Vermietung oder Verkauf Pflicht, am 01.05.2015 endete die Übergangs­frist: Liegt ein Energie­ausweis jetzt noch nicht vor, droht Vermietern und Verkäufern von Immobilien ein Bußgeld. Die empirica-systeme GmbH hat unter­sucht, wie es vor Ende der Übergangs­frist mit den Angaben zum Energie­verbrauch ausgesehen hat. Dazu wurden die deutschen Immobilien­angebote des ersten Quartals 2015 aus­gewertet. Das Fazit: für 56% aller Angebote lag noch kein Energieausweis vor. Hoher Aufklärungs­bedarf bei Energie­ausweisen weiterlesen

Berliner Morgenpost: Wo Sie sich Berlin noch leisten können

Budgetrechner Eigentumswohnugen in berlin
Quelle: Berliner Morgenpost

CBRE hat für die Berliner Morgenpost exklusiv Daten für einen Budgetrechner errechnet, der Aufschluss darüber gibt, wo Eigentumswohnungen und Mietwohnungen in Berlin noch erschwinglich sind. Berliner Morgenpost: Wo Sie sich Berlin noch leisten können weiterlesen