empirica-Immobilienpreisindex I/2018

von Sebastian Hein

Neue Daten altes Bild. Geändert hat sich an den Preis- und Mietentwicklungen nichts, aber auch das ist angesichts der aktuellen Diskussionen ja eine Meldung wert. Der aktuelle Immobilienpreisindex der empirica liegt vor.

Zuwachs Kaufpreise ETW und Inflation 2004-2018, 1.Quartal, alle Baujahre (Quelle: empirica ag)

Seit Beginn der Aufzeichnung sind die Preise in den Top-7 Städten um 124% gestiegen, selbst nach Abzug der Inflation eine beachtliche Entwicklung. Das ist nicht überall so, in den Schrumpfungsregionen sind die Preise nach Abzug der Teuerung gesunken.

CBRE-empirica-Leerstandsindex 2016 (Quelle: empirica 2018)

Hier steigen auch die Leerstände wie der kürzlich veröffentlichte CBRE-empirica-Leerstandsindex zeigt. In den Wachstumsregionen sind die Reserven dagegen aufgebraucht. Es ist nunmal eng geworden in den Metropolen, aber auch das ist nicht neu. Innerhalb des letzten Quartals fällt aber eine Metropole besonders auf: In Frankfurt sind die Mediankaufpreise (kein Neubau) alleine von Januar bis März um 6,1% gestiegen. Hier wird es wohl besonders eng.

Von der Preis- und Mietentwicklung bleiben auch die Wohngemeinschaften nicht verschont, obwohl diese weniger häufig neu (sondern weiter) vermietet werden. Das zeigt der WG-Mietenindex von empirica der ebenfalls in dieser Woche veröffentlicht wurde: Demnach sind in den Hochschulstandorten insgesamt die Standardmieten bei 30% über dem Niveau aus dem Sommersemester 2012.

Die nachfolgende Karte zeigt die Medianpreise aller Landkreise fürs erste Quartal.

Mediankaufpreise Wohnungen Q1-2018 ohne Neubau (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

Weitere Informationen zum empirica-Immobilienpreisindex erhalten Sie von empirica

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empirica-Immobilienpreisindex IV/2017

von Sebastian Hein

Auch zum Jahresende 2017 schossen die Angebotspreise von Kaufobjekten weiter in die Höhe.

empirica-Immobilienpreisindex: ETW, Neubau, 1.Q‘04=100 (Quelle: empirica ag)

Ausgehend von einem ohnehin schon hohen Niveau sind die Kaufpreise von inserierten Eigentumswohnungen in den 7 A-Städten im Jahr 2017 nochmals um 9,5% gestiegen (2016: 11,5%), in den 14 B-Städten um 7,6% (2016: 7,2%). Die Mietpreise legten ebenfalls weiter zu, hinken mit einer jährlichen Wachstumsrate von zuletzt 5,9% in den A-Städten (2016: 5,3%) und 5,0% in den B-Städten (2016: 3,9%) jedoch weiterhin den Preissteigerungen der Kaufobjekte hinterher.

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empirica-Immobilienpreisindex III/2017

von Sebastian Hein

Der aktuelle Immobilienpreisindex der empirica ag liegt vor. Auch im 3. Quartal 2017 steigen die Immobilienpreise in Deutschland weiter an. Im Durchschnitt aller Baujahre legen die Indices von Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern weiter zu.

Immobilienpreise und Mieten – Indexwerte alle Baujahre Q1/2004=100 (Quelle: empirica ag).

Es bleibt also im Grunde alles wie gehabt. Daher zur Abwechslung ein Zahlenspiel

Immobilienpreisdaten: Angebotsdaten sind heute wichtiger denn je

von Sebastian Hein

Immer wieder werden wir als Anbieter von Angebotspreisdaten damit konfrontiert, dass Angebotspreise große Nachteile gegenüber „echten“ Transaktionsdaten haben. Dieses Credo entstammt vorwiegend aus einer Phase des Zyklus, der mit der heutigen Welt nicht mehr wirklich vergleichbar ist. Natürlich haben Angebotsdaten Unzulänglichkeiten, die kursierenden Argumente sind jedoch viel zu pauschal und in vielerlei Hinsicht veraltet.

Diskrepanzen zwischen den Datenquellen wurden bisher zwar festgestellt, systematische Erklärungen (Lage, Qualität, etc.) konnten aber nicht hinreichend geliefert werden. Dies liegt einerseits daran, dass die Verhandlungsspielräume der Marktakteure aufgrund unzureichender Attributierungen von Transaktionsdaten (noch?) nicht modellierbar sind. Ob nun die Einbauküche wegen der Grunderwerbssteuer aus dem Kaufvertrag des Einfamilienhauses exkludiert wurde, oder der Mietvertrag des Hauptmieters einer Büroimmobilie in zwei Jahren endet, wird in den Daten nun mal eher unsystematisch abgebildet. Auch der IQ der Verhandlungspartner ist schwer modellierbar.

Schema: Verhältnis von Transaktionspreisen und Angebotspreisen im Zyklus

Andererseits fehlt eine Längsschnittstudie zu diesem Thema. Die Abweichung von Angebots- zu Transaktionsdaten ist nämlich höchstwahrscheinlich zyklusabhängig: Transaktionspreise und Angebotspreise im Zyklus

empirica-Blasenindex 2017q2

von Sebastian Hein

Der aktuelle empirica-Blasenindex für das 2. Quartal 2017 liegt vor und steigt im Gegensatz zum Vorquartal wieder an: Gegenüber dem 1. Quartal 2017 legt er um 0,03 Punkte zu. Vor allem die Einzelindices „Vervielfältiger“ und „Preis-Einkommen“ (je +0,06) puschen den Gesamtindex weiter nach oben.

empirica-Blasenindex: Gesamtindex – Regionstypen 1.Q‘04=0% (Quelle: empirica ag)

Wie wird es weiter gehen? Das Angebot steigt, aber es droht kein Überangebot, sondern nur eine Tendenz in Richtung „ausreichend“. Die Nachfrage in den Schwarmstädten wächst langsamer (weniger Auslandszuzug, weniger Binnenzuzug), aber sie schrumpft nicht, es drohen keine Leerstände. In dieser Situation werden die Mieten kaum noch weitersteigen wie in den letzten Jahren, meldet empirica. So kann man leicht selbst ausrechnen, wann das Preiswachstum abflachen wird. Wir meinen ja, ab Anfang 2018 dürfte es seitwärts gehen. Warum lesen Sie hier.

Weitere Informationen zum Index erhalten Sie unter empirica.de

empirica-Immobilienpreisindex II/2017

von Sebastian Hein

Auch im 2. Quartal 2017 steigen die Immobilienpreise in Deutschland weiter an, zeigt der aktuelle Immobilienpreisindex der empirica ag. Im Durchschnitt aller Baujahre legen die Indices von Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern weiter zu. Der Index für Eigentumswohnungen ist mit einem Zuwachs von 2,2% gegenüber dem letzten Quartal am stärksten angestiegen. In den Top-7 Märkten liegt der Index nun über 200. Die Preise sind also doppelt so hoch wie Anfang 2004 (=100) bzw. Anfang 2012. Da fragt man sich schon: „wo ist das Ende der Fahnenstange?“

Immobilienpreise und Mieten – Indexwerte alle Baujahre Q1/2004=100 (Quelle: empirica ag).

Der Index für Ein- und Zweifamilienhäusern hat sich um 1,0% erhöht. Auch die Mietpreise ziehen weiter an

empirica-Blasenindex 2017q1

von Sebastian Hein
empirica-Blasenindex: Gesamtindex – Regionstypen (1.Q‘04=0%) (Quelle: empirica ag)

Der Index zu Immobilienpreisblasen der empirica ag für das 1. Quartal 2017 liegt vor: Der empirica-Blasenindex steigt erstmals seit 15 Quartalen nicht weiter an, ggü. 4.Q‘16 verliert er vielmehr 0,01 Punkte. Nur der Einzelindex „Vervielfältiger“ puscht noch (+0,01), während die Indices „Preis-Einkommen“ (-0,01) und „Wohnungsbaukredite“ (-0,02) den Gesamtindex leicht ausbremsen.

Weitere Informationen erhalten Sie von der empirica ag

empirica-Immobilienpreisindex I/2017

von Sebastian Hein

Der aktuelle Immobilienpreisindex der empirica ag liegt vor. „Und täglich grüßt das Murmeltier“ heißt es in der Pressemitteilung des Unternehmens:  Mieten und Kaufpreise steigen im ersten Quartal 2017 weiter an.  Erstmals seit 2004 wird der Indexwert von 200 überschritten. Ansonsten bleibt alles wie gehabt, dies zeigt auch unser Monatsvergleich Januar bis März 2017.

Immobilienpreise in den TOP7-Städten (Indexwerte alle Baujahre Q1/2004=100). * Bruttoanfangsrendite bei Neu- bzw. Wiedervermietungvermietung – Pseudorendite (Quelle: empirica ag)

Weitere Informationen sowie die Pressemeldung zum Download erhalten Sie unter: empirica-institut.de

 

empirica-Blasenindex 2016q4

von Sebastian Hein

Der Index zu Immobilienpreisblasen der empirica ag für das 4. Quartal 2016 liegt vor: Der empirica-Blasenindex steigt weiter an, ggü. 3.Q‘16 um weitere 0,03 Punkte. Vor allem die Einzelindices „Preis-Einkommen“ (+0,07) und „Vervielfältiger“ (+0,06) treiben den Gesamtindex kräftig an.

DER MARKT IST IM GLEICHGEWICHT, ABER ES IST LABIL

Dennoch existiert derzeit bundesweit keine klassische Preisblase: Es gibt kein Überangebot und das Kreditvolumen ist gemessen am BIP nicht aufgebläht. Entsprechend stagnieren die Einzelindices „Fertigstellungen“ und „Baukredite“.
Die Renditen sind zwar niedrig, aber durch die Minizinsen gerechtfertigt. So gesehen ist der Markt im Gleichgewicht. Aber ist es stabil? Bei einer nachhaltigen Zinswende könnten die Kaufpreise kräftig sinken. Das gilt erst Recht, wenn sie mit einer Konjunkturflaute einhergeht.

empirica-Blasenindex: Gesamt- und Einzelindices Deutschland für Neubau-ETW (1.Q‘04=0%). Quelle: empirica ag

Wie hoch der kurzfristige Preisrückgang sein könnte, beziffert empirica mit dem Rückschlagpotenzial. 

Immobilien­preis­entwicklung: Wo ist das Ende der Fahnenstange?

von Sebastian Hein

Die Immobilien­preis­entwicklung der letzten Jahre war rasant. Und das besonders in den Metropolen, also den Top-7 Märkten, in denen sich die Preise seit 2010 fast verdoppelt haben. Die Gründe dafür sind allerseits bekannt. Billiges Geld und Anlage­notstand, gepaart mit einem Nachfrage­überhang bzw. Angebots­knappheit sorgen dafür, das immer tiefer in den Säckel gegriffen wird um das ersehnte Stück vom Betongold­kuchen zu ergattern.

Zuletzt hat Bundesbank­-Vize­präsidentin Claudia Buch im Interview mit der Zeit davor gewarnt, die Preis­anstiege der Vergangenheit „einfach in die Zukunft fort­zuschreiben“. Wir finden es ist eine gute Idee genau das zu tun, denn es lässt einen zumindest erahnen, wo sich das Ende der Fahne­nstange befinden dürfte. Für eine Veranstaltung des Wirtschaftswocheclubs haben wir eine einfache Trendfortschreibung durchgeführt.

preisprognose
Trendfortschreibung von Miet- und Kaufpreisen nach verschiedenen Szenarien. Mieten (mit und ohne Mietpreisbremse), Preise (Maximale mittlere Zahlungsbereitschaft: bis Kaufpreisfaktor 33 (dick gestrichelt), bis Kaufpreisfaktor 40 (dünn gestrichelt). Quelle: eigene Berechnung (auf Basis empirica-Immobilienpreisindex 2016).

Unsere Trend­fortschreibung der Miet- und Kauf­preis­entwicklungen in den Top-7 Märkten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf) auf Basis des empirica-Immobilienpreisindex zeigt, wie lange noch mit steigenden Immobilien­preisen zu rechnen wäre, je nach Rendite-Risiko-Präferenz der Nachfrager bzw. der Anleger.

Sofern nach Ansicht der Marktakteure das Risiko bis zu einer Brutto­anfangsrendite von 3% ausreichend reflektiert würde, ginge die Preisentwicklung Ende 2017 von „Steigend“ in eine „Seitwärts­bewegung“ über. Dann nämlich wäre im Mittel der Top-7 Märkte ein Kaufpreisfaktor von 33 erreicht.  In Zeiten wo bei „3% noch lange nicht Schluss“ oder die „3% die neue 5%“ ist, ist das, sofern sich an den Rahmenbedingungen nichts ändert, aber nicht unbedingt wahrscheinlich. Setzen wir also einen Kaufpreis­faktor von 40 an, rechnen also mit einer Anfangs­rendite von 2,5% (im Mittel wohlgemerkt), dann ginge die Party noch bis 2021 weiter. weitere Immobilienmarktdaten