Der aktuelle empirica-Blasenindex für das 2. Quartal 2017 liegt vor und steigt im Gegensatz zum Vorquartal wieder an: Gegenüber dem 1. Quartal 2017 legt er um 0,03 Punkte zu. Vor allem die Einzelindices „Vervielfältiger“ und „Preis-Einkommen“ (je +0,06) puschen den Gesamtindex weiter nach oben.
Wie wird es weiter gehen? Das Angebot steigt, aber es droht kein Überangebot, sondern nur eine Tendenz in Richtung „ausreichend“. Die Nachfrage in den Schwarmstädten wächst langsamer (weniger Auslandszuzug, weniger Binnenzuzug), aber sie schrumpft nicht, es drohen keine Leerstände. In dieser Situation werden die Mieten kaum noch weitersteigen wie in den letzten Jahren, meldet empirica. So kann man leicht selbst ausrechnen, wann das Preiswachstum abflachen wird. Wir meinen ja, ab Anfang 2018 dürfte es seitwärts gehen. Warum lesen Sie hier.
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Auch im 2. Quartal 2017 steigen die Immobilienpreise in Deutschland weiter an, zeigt der aktuelle Immobilienpreisindex der empirica ag. Im Durchschnitt aller Baujahre legen die Indices von Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern weiter zu. Der Index für Eigentumswohnungen ist mit einem Zuwachs von 2,2% gegenüber dem letzten Quartal am stärksten angestiegen. In den Top-7 Märkten liegt der Index nun über 200. Die Preise sind also doppelt so hoch wie Anfang 2004 (=100) bzw. Anfang 2012. Da fragt man sich schon: „wo ist das Ende der Fahnenstange?“
Immobilienpreise und Mieten – Indexwerte alle Baujahre Q1/2004=100 (Quelle: empirica ag).
Der Index zu Immobilienpreisblasen der empirica ag für das 1. Quartal 2017 liegt vor: Der empirica-Blasenindex steigt erstmals seit 15 Quartalen nicht weiter an, ggü. 4.Q‘16 verliert er vielmehr 0,01 Punkte. Nur der Einzelindex „Vervielfältiger“ puscht noch (+0,01), während die Indices „Preis-Einkommen“ (-0,01) und „Wohnungsbaukredite“ (-0,02) den Gesamtindex leicht ausbremsen.
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Der aktuelle Immobilienpreisindex der empirica ag liegt vor. „Und täglich grüßt das Murmeltier“ heißt es in der Pressemitteilung des Unternehmens: Mieten und Kaufpreise steigen im ersten Quartal 2017 weiter an. Erstmals seit 2004 wird der Indexwert von 200 überschritten. Ansonsten bleibt alles wie gehabt, dies zeigt auch unser Monatsvergleich Januar bis März 2017.
Immobilienpreise in den TOP7-Städten (Indexwerte alle Baujahre Q1/2004=100). * Bruttoanfangsrendite bei Neu- bzw. Wiedervermietungvermietung – Pseudorendite (Quelle: empirica ag)
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Der Index zu Immobilienpreisblasen der empirica ag für das 4. Quartal 2016 liegt vor: Der empirica-Blasenindex steigt weiter an, ggü. 3.Q‘16 um weitere 0,03 Punkte. Vor allem die Einzelindices „Preis-Einkommen“ (+0,07) und „Vervielfältiger“ (+0,06) treiben den Gesamtindex kräftig an.
DER MARKT IST IM GLEICHGEWICHT, ABER ES IST LABIL
Dennoch existiert derzeit bundesweit keine klassische Preisblase: Es gibt kein Überangebot und das Kreditvolumen ist gemessen am BIP nicht aufgebläht. Entsprechend stagnieren die Einzelindices „Fertigstellungen“ und „Baukredite“.
Die Renditen sind zwar niedrig, aber durch die Minizinsen gerechtfertigt. So gesehen ist der Markt im Gleichgewicht. Aber ist es stabil? Bei einer nachhaltigen Zinswende könnten die Kaufpreise kräftig sinken. Das gilt erst Recht, wenn sie mit einer Konjunkturflaute einhergeht.
empirica-Blasenindex: Gesamt- und Einzelindices Deutschland für Neubau-ETW (1.Q‘04=0%). Quelle: empirica ag
Die Immobilienpreisentwicklung der letzten Jahre war rasant. Und das besonders in den Metropolen, also den Top-7 Märkten, in denen sich die Preise seit 2010 fast verdoppelt haben. Die Gründe dafür sind allerseits bekannt. Billiges Geld und Anlagenotstand, gepaart mit einem Nachfrageüberhang bzw. Angebotsknappheit sorgen dafür, das immer tiefer in den Säckel gegriffen wird um das ersehnte Stück vom Betongoldkuchen zu ergattern.
Zuletzt hat Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch im Interview mit der Zeit davor gewarnt, die Preisanstiege der Vergangenheit „einfach in die Zukunft fortzuschreiben“. Wir finden es ist eine gute Idee genau das zu tun, denn es lässt einen zumindest erahnen, wo sich das Ende der Fahnenstange befinden dürfte. Für eine Veranstaltung des Wirtschaftswocheclubs haben wir eine einfache Trendfortschreibung durchgeführt.
Trendfortschreibung von Miet- und Kaufpreisen nach verschiedenen Szenarien. Mieten (mit und ohne Mietpreisbremse), Preise (Maximale mittlere Zahlungsbereitschaft: bis Kaufpreisfaktor 33 (dick gestrichelt), bis Kaufpreisfaktor 40 (dünn gestrichelt). Quelle: eigene Berechnung (auf Basis empirica-Immobilienpreisindex 2016).
Unsere Trendfortschreibung der Miet- und Kaufpreisentwicklungen in den Top-7 Märkten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf) auf Basis des empirica-Immobilienpreisindex zeigt, wie lange noch mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen wäre, je nach Rendite-Risiko-Präferenz der Nachfrager bzw. der Anleger.
Sofern nach Ansicht der Marktakteure das Risiko bis zu einer Bruttoanfangsrendite von 3% ausreichend reflektiert würde, ginge die Preisentwicklung Ende 2017 von „Steigend“ in eine „Seitwärtsbewegung“ über. Dann nämlich wäre im Mittel der Top-7 Märkte ein Kaufpreisfaktor von 33 erreicht. In Zeiten wo bei „3% noch lange nicht Schluss“ oder die „3% die neue 5%“ ist, ist das, sofern sich an den Rahmenbedingungen nichts ändert, aber nicht unbedingt wahrscheinlich. Setzen wir also einen Kaufpreisfaktor von 40 an, rechnen also mit einer Anfangsrendite von 2,5% (im Mittel wohlgemerkt), dann ginge die Party noch bis 2021 weiter. weitere Immobilienmarktdaten
Der empirica-Blasenindex für das 3.Quartal 2016 liegt vor und steigt gegenüber dem 2. Quartal nur leicht um 0,01 Punkte. Der Einzelindex „Preis-Einkommen“ puscht (+0,04), während „Vervielfältiger“ (+0,01), „Fertigstellungen“ (-0,01) und „Baukredite“ (+/-0) stagnieren. Eine übermäßige Verschuldung ist also nicht in Sicht, die Preise steigen wegen fehlender (Neubau-)Angebote, heißt es in der Pressemeldung von empirica: Durch die neuen Regulierungspläne sehen die Forscher aber das Risiko einer Kreditklemme aufziehen, sofern die Maßnahmen nicht mit der kürzlich ohnehin verschärften Kreditvergabe koordiniert werden.
Schaut man sich den Index genauer an, stellt man schnell fest, dass auf bundesweiter Ebene allein der Einzelindex Baufertigstellungen für ein moderates Niveau des Gesamtindex sorgt. Vervielfältiger und Preis-Einkommensrelation liegen ebenso wie die Kreditvergabe bundesweit schon über dem blasenfreien Referenzwert aus 2004. In den deutschen Wachstumsregionen liegt der Gesamtindex mittlerweile bei 20% über dem Referenzwert aus 2004.
Auch in den Top 7 Märkten (Hamburg, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und München) stehen die Ampeln der Einzelindizes Vervielfältiger und Preis-Einkommen auf rot. Auch hier scheint allein die lange aufgestaute Zurückhaltung bei den Baufertigstellungen dafür zu sorgen, das von einer klassischen Blase nicht die Rede sein kann.
empirica-Blasenindex Q3-2016: Warnstufen in Großstädten (Quelle: empirica ag)
Datenbasis des empirica-Blasenindex sind unter anderem Immobilienmarktdaten der empirica-systeme. Weitere Informationen erhalten Sie hier, unter empirica.de.
Die Welt am Sonntag berichtet, dass der Preisaufschwung bei Immobilien sich nun auch auf ländliche Regionen in Deutschland ausbreitet. Lagen in den vergangenen Jahren große Metropolen und deren Umland im Fokus der Käufer, steigt die Nachfrage jetzt auch in kleineren Städten. Im brandenburgischen Frankfurt (Oder) beispielsweise legten die Durchschnittspreise für Wohnimmobilien innerhalb eines Jahres um 37 Prozent zu. Das geht aus einer Datenauswertung des Beratungsunternehmens empirica für die „Welt am Sonntag“ hervor. Datenbasis sind empirica-systeme Immobilienmarktdaten.
Der empirica-Blasenindex steigt gegenüber dem Vorquartal um 0,04 Punkte, liegt aber weiterhin unter dem Ursprungsniveau des Referenzjahres 2004. Die Einzelindices „Preis-Einkommen“ (+0,04) und „Vervielfältiger“ (+0,04) steigen proportional, „Wohnungsbaukredite“ (+0,09) überproportional.
Der Index „Wohnungsbaukredite“ liegt damit erstmals seit 2004 über dem „gefahrlosen“ Referenzwert. Nach Berechnungen von vdpResearch fließen jedoch fast zwei Drittel der Finanzierungen in Bestandsobjekte. Das ist einerseits beruhigend, weil so kein Überangebot finanziert wird. Andererseits ist es beunruhigend, das der Wohnungsbau im sechsten Jahr der Hausse noch immer der Nachfrage hinterherhinkt. So lautet die aktuelle Pressemeldung von empirica zum Index.
empirica-Blasenindex Q1/2016 nach Regionstypen (Quelle: empirica ag)
Der aktuelle empirica-Immobilienpreisindex liegt vor und es bleibt
Alles beim Alten: Kaufpreise eilen Mietpreisen weiter davon
denn auch zu Beginn des Jahres 2016 schießen die Angebotspreise von Kaufobjekten weiter in die Höhe. Ausgehend von einem ohnehin schon hohen Niveau, sind die Kaufpreise von inserierten Eigentumswohnungen in den Top-7-Städten im Jahresvergleich nochmals um 13% angestiegen, die Kaufpreise von EZFH um 10%. Die Mietpreise legen ebenfalls weiter zu, sind mit einer jährlichen Wachstumsrate von 2% jedoch weit entfernt von den Preissteigerungen der Kaufobjekte, heißt es von Seiten der empirica ag.
empirica-Immobilienpreisindex: Top-7-Städte, alle Baujahre (1.Q‘04=100) (Quelle: empirica ag)
