Immobilienmarktdaten: Update Q0.5-2020

Seit dem Wochenende stehen Ihnen unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zur Auswertung bereit

Gleichzeitig ist der Mietendeckel in Berlin seit dem Wochenende geltendes Recht: „Stellt ein Mieter fest, dass seine ab dem Stichtag 18. Juni 2019 fällige Miete mehr als 20 Prozent über den in der Mietobergrenzentabelle festgehaltenen Werten liegt, hat er einen Anspruch auf die Absenkung der Miete“. Die Regelung gilt nur für Wohnungen die vor dem 01.01.2014 erstmalig bezugsfertig wurden (gedeckeltes Marktsegment). Wohnungen die danach bezugsfertig wurden, sind vom Mietendeckel nicht betroffen (ungedeckeltes Marktsegment).

Deskriptive Analyse zu Auswirkungen des Mietendeckels

Wir nehmen unser Datenupdate zum Anlass und blicken mit aktuellen Daten nochmals auf den Berliner Mietwohnungsmarkt, um mögliche negative Auswirkungen der bisherigen Debatte zu überprüfen, denn das am 30. Januar 2020 beschlossene Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) geistert bereits seit nunmehr 6 Monaten durch den Berliner Wohnungsmarkt.

Verknappung des Angebotes im gedeckelten Marktsegment

Das Angebot im gedeckelten Marktsegment geht seit Ankündigung des Mietendeckels im Vergleich zum ungedeckelten Marktsegment deutlich überproportional zurück.

Entwicklung des Berliner Mietangebotes angesichts des Mietendeckels; Index – Jan. 2019 = 100; gedeckeltes vs. ungedeckeltes Marktsegment (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG)

Im Vergleich zum Vorjahresmonat reduzierte sich das Wohnungsangebot im gedeckelten Marktsegment um rd. 25%, im ungedeckelten Marktsegment hingegen lediglich um 5%. Es ist auffällig, dass das Angebot im regulierten Teilmarkt seit August im Vergleich zum unregulierten Teilmarkt deutlicher nach unten abweicht. Besonders betroffen ist das Marktsegment sanierter bzw. renovierter Mietwohnungen. Hier reduzierte sich das Angebotsvolumen im Vergleich zum Vorjahresmonat um 38%.

Die durch das Gesetz angestrebte Entspannung im Angebotsmarkt wird damit nur theoretisch erzielt. Praktisch kommt es zu einer verschärften Situation auf dem Markt, da die tendenziell günstigeren Mietwohnungen des gedeckelten Segmentes nun seltener angeboten werden. Im Februar 2020 liegt der Marktanteil gedeckelter Mietwohnungsangebote nur noch bei rd. 78%.

Marktanteile: gedeckeltes vs. ungedeckeltes Marktsegment (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG)

Verteuerung des verfügbaren Mietwohnungsangebotes

Die Veränderung der Angebotszusammensetzung bleibt nicht ohne Folgen für das Mietniveau verfügbarer Wohnungen: Es kommt zu einer rechnerischen Verteuerung der gesamtstädtischen Durchschnittsmiete.

Mietpreisindex – Jan. 2019 = 100; gedeckelt vs. ungedeckelt, sowie alle Wohnungen (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG)

Darüber hinaus ziehen die Preise im unregulierten Marktsegment überproportional an. Diese Entwicklung stellen wir, wie auch das IFO Institut, insbesondere ab Juli 2019 fest. Die Reduktion des regulierten Angebotes und eine Erhöhung der Preise im unregulierten Angebot führen insgesamt zu einer Erhöhung der Angebotsmieten. Im Februar erreicht die gesamtstädtische Durchschnittsmiete (Median) mit 11,48 Euro je m² ein Allzeithoch.

Medianmieten (alle Baujahre) im Febr. 2020 (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG)

Rückläufige Angebotsmieten dürften in Berlin also vorerst der Vergangenheit angehören – es kommt zu verzerrten Preissignalen. Zuzugswillige und Umzugswillige werden es zukünftig also noch schwerer haben, eine adäquate Wohnung zu finden.

Wir gehen davon aus, dass die skizzierten Entwicklungen erst der Anfang sind, denn das Mietniveau im gedeckelten Markt spricht dafür, dass viele Anbieter den Mietendeckel bisher noch ignoriert oder ausgesessen haben; deren Anteil dürfte mit Inkrafttreten des Mietendeckels geringer werden. Eine weitere Verknappung und Verteuerung wären die Folgen.

Kaufpreise noch unbeeindruckt

Die Kaufpreise zeigen sich bisher allerdings unbeeindruckt. Sowohl bei Wohnungen als auch bei Mehrfamilienhäusern ist bisher keine Trendveränderung bei Kaufpreisen und Vervielfältigern feststellbar. Auf dem Markt der Mehrfamilienhäuser werden nach anfänglichen Risikoabschlägen wieder höhere Preise verlangt. Der positive Kaufpreistrend im Bereich der Eigentumswohnungen ist auch im gedeckelten Teilmarkt sichtbar und ungebrochen.

Index – Jan. 2019 = 100; Kaufpreise ETW und Vervielfältiger MFH (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG)

Bei den Fallzahlen zeigt sich seit Juli 2019 ein Anstieg im gedeckelten Marktsegment, während wir im ungedeckelten Marktsegment eine leicht rückläufige Entwicklung feststellen. Das gedeckelte Marktsegment entwickelt sich also überproportional, was die Verkaufsfälle betrifft. Ob dies durch Umwandlungen von Mietwohnungen zu Kaufwohnungen begründet ist, haben wir an dieser Stelle nicht weiter evaluiert. Um eindeutige Entwicklungen ohne ergänzende Daten (z.B. Zahl der Eigenbedarfskündigungen) abzuzeichnen, braucht es noch etwas Zeit. Auch die Frage, ob und wie stark sich der Mietendeckel auf die Kaufpreise auswirken wird, kann an dieser Stelle noch nicht abschließend bewertet werden. Zwar erhöht der Mietendeckel potenziell das Angebot an Kaufwohnungen durch Umwandlung, andererseits ist aber auch eine zusätzliche Nachfrage an den Kaufmärkten zu erwarten, die durch die Verknappung an den Mietmärkten erzeugt wird.

Marktbeobachtung wird relevanter

Anhand unserer deskriptiven Marktanalyse können wir zwar keine direkte Ursache/Wirkungsbeziehung ableiten, die Ergebnisse zeigen jedoch, dass mögliche „ungewollte“ Effekte des Mietendeckels bereits vor dessen Inkrafttreten offensichtlich wurden: Seit Beginn des Gesetzgebungsverfahrens wird das Angebot im regulierten Segment knapper, während im unregulierten Segment die Mieten überproportional steigen. Zunehmende Wohnungsknappheit und -Mieten sind die Folgen.

Die Kaufpreise von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern hingegen zeigen sich unbeeindruckt, könnten aber zukünftig durch den Mietendeckel ebenfalls beeinflusst werden: Hier ist genaues Hinschauen und eine laufende Marktbeobachtung gefragt, um frühzeitig auf neue Entwicklungen reagieren zu können.

Der empirica-systeme Analyst bietet Ihnen eine einfache Möglichkeit die entsprechenden Analysen möglichst granular zu bewältigen. Sie haben Fragen oder möchten unsere Immobilienmarktdaten für Ihre Zwecke testen, dann kontaktieren Sie uns gerne.

 

Nichts genaues weiß man nicht

Deskriptive Analyse zum Berliner Wohnungsmarkt angesichts des Mietendeckels

Nach mehrfachen Anfragen, ob nach den aktuellen Veröffentlichungen zum Mietendeckel denn bereits etwas in den Daten erkennbar ist, möchten wir an dieser Stelle eine kurze Deskription der aktuellen Datenlage anbieten.

Preiseffekte und Mieteffekte können zum jetzigen Zeitpunkt nicht festgestellt werden (vgl. Abschnitt A, B und C). Allerdings zeigt sich, dass ein nicht unerheblicher Anteil an Vermietern mit Einschnitten rechnen kann (vgl. Abschnitt D und E).

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Preisentwicklung vermieteter und unvermieteter Wohnungen, 1-2012 = 100 (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

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Immobilienmarktdaten: Update Q2-2019

Unsere Immobilienmarktdaten für das 2. Quartal 2019 liegen vor und stehen Ihnen ab sofort zur Auswertung bereit. Die Medianmieten in den Top-7 Städten steigen weiter, wenn auch meistens schwächer als in der Vergangenheit.

Entwicklung der Medianmieten (kein Neubau) bis 2.Quartal 2019, Index 1/2012=100 (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

In Berlin scheint ein Plateau erreicht zu sein. Es sieht hier aber nicht nach einer Trendumkehr aus, wie kürzlich schon gemunkelt wurde. Gegenüber des letzten Quartals zeigt sich wieder ein leichter Anstieg. Der hat aber wohl nichts mit dem Beschluss zum Mietendeckel, d.h. etwaigen Vorzieheffekten zu tun, denn zeitlich können wir keine Korrelation vermelden. Der Anstieg erfolgte vor allem in den ersten beiden Monaten des Quartals.

In den Daten wird man etwaige Auswirkungen des Mietendeckels erst in ein paar Monaten sehen können und auch eher in anderen Segmenten. Die Preise für ETW stiegen in Berlin zuletzt aber unverändert weiter an, während die MFH Preise seit 2012 erstmalig leicht rückläufig waren. Auch hier müssen wir das nächste Quartal abwarten um Genaueres zu sagen.

Nächste Woche erscheint der empirica-Immobilienpreisindex, der unsere Daten qualitätsbereinigt mittels hedonischer Verfahren auswertet. Wir werden darüber hinaus Details über unsere Rest-API vorstellen. Beides an dieser Stelle. Stay tuned!

IBB Wohnungsmarktbericht 2018

Die Investitionsbank Berlin stellte gemeinsam mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den IBB Wohnungsmarktbericht 2018 vor.

Deckblatt IBB Wohnungsmarktbericht 2018 (Quelle: IBB 2019)

„Die Auswirkungen der Bevölkerungszunahme sind für Wohnungssuchende auf dem Berliner Wohnungsmarkt deutlich spürbar. Die Verknappung des Angebots an preiswerten Wohnraum ist nicht mehr nur innerhalb des S-Bahn-Rings spürbar. Die Auswirkungen erstrecken sich inzwischen auf die gesamte Stadt und auch über die Stadtgrenzen hinaus. Denn auch das Berliner Umland wächst seit einigen Jahren ähnlich dynamisch wie die Bundeshauptstadt, im Zeitraum 2013-2017 um 5,8% (Berlin: 5,6%)“, heißt es in der Pressemitteilung zum Bericht . Die Baufertigstellungen erreichten in der Hauptstadt 2017 zwar den höchsten Jahresstand seit 1998, dennoch fehlen weiterhin Wohnungen in hoher Zahl. Folglich stiegen auch die Preise und Mieten weiter. Die mittlere Angebotsmiete lag laut Bericht 2018 bei 10,32 EUR/m², in der Innenstadt fast flächendeckend oberhalb von 12,00 EUR/m².

Ein Schwerpunktthema des IBB Wohnungsmarktberichtes 2018 ist die hohe Zahl an Bauüberhängen, in 2017 immerhin fast 60.000 Wohnungen. Die Analyse zeigt, dass der Bauüberhang vor allem ein zeitliches Phänomen ist, welches auf die Dauer der Fertigstellung einer Wohnung zurückzuführen ist. Diese Fertigstellungsdauer liegt im Durchschnitt bei fast zwei Jahren. So wurden 90% der sich Ende 2017 im Bauüberhang befindlichen Wohnungen erst in den Jahren 2015 bis 2017 genehmigt, heißt es in der Analyse. „Als sehr gering erwies sich der Anteil der sich langjährig im Bauüberhang befindlichen Wohnungen ohne Baubeginn. Es ist davon auszugehen, dass 95% der zum Bau genehmigten neuen Wohnungen auch realisiert werden. Eine mögliche Spekulation spielt demnach, wenn überhaupt, nur eine untergeordnete Rolle“, so Dr. Jürgen Allerkamp.

Das sind einige der wesentlichen Ergebnisse des Berichtes, der von der IBB und der regiokontex GmbH erstellt wurde.

Der Bericht ist hier kostenfrei erhältlich    Die Pressemitteilung finden Sie hier

Unsere Presseempfehlung zum Thema

Wohnungsmarktreport Berlin 2019

Deckblatt: Wohnungsmarktreport Berlin 2019 (Quelle: BERLIN HYP & CBRE)

Der Berliner Wohnungsmarkt war 2018 erneut von deutlichen Miet- und Kaufpreissteigerungen geprägt. Die Angebotsmieten für Wohnungen stiegen um 5,6 Prozent auf 10,34 Euro pro Quadratmeter und Monat. Damit hat sich der Anstieg im Vergleich zu 2017 etwas verlangsamt – damals erhöhten sich die Angebotsmieten um 8,8 Prozent. Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen sind im Vergleich zum Vorjahr hingegen ähnlich stark angestiegen. Mit einem Plus von 12,0 Prozent erhöhte sich der durchschnittliche Kaufpreis 2018 auf 4.150 Euro pro Quadratmeter. 2017 lag der Anstieg bei 12,7 Prozent. Dies ist ein Ergebnis des aktuellen Wohnmarktreports Berlin, der jährlich gemeinsam von der Immobilienbank Berlin Hyp AG und dem globalen Immobiliendienstleister CBRE GmbH herausgegeben wird. Der Bericht analysiert die aktuellen Entwicklungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt und wertet hierfür unter anderem mehr als 40.000 Mietwohnungsangebote für die insgesamt 190 Postleitzahlgebiete Berlins aus. Aufgrund der Datendichte können auch kleinräumige Entwicklungen beobachtet und verlässliche Ergebnisse erzielt werden.

Der Report ist u.a. hier kostenfrei erhältlich.

Die Pressemittteilung finden Sie hier.

Unsere Presseempfehlung zum lesenswerten Report: Mieten und Einkommen in Berlin vom rbb

Wohnmarktreport Berlin 2017: Mieten, Kaufpreise und Neubau steigen rasant

Berlin Hyp und CBRE GmbH veröffentlichen den Wohnungsmarktreport Berlin 2017 mit einer detaillierten Analyse der Berliner Bezirke im Wohnkostenatlas.

Deckblatt Wohnmarktreport Berlin 2016 (Quelle: Berlin Hyp, CBRE GmbH 2016)

Der Berliner Wohnmarkt wies auch 2016, dem ersten vollständigen Jahr mit der Mietpreisbremse, deutliche Steigerungsraten auf. Die Angebotsmieten stiegen um 5,6 Prozent im Mittelwert (Median). 2015 waren es noch 2,3 Prozent. Die Angebotspreise für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser stiegen 2016 sogar um 9,6 Prozent beziehungsweise 15,7 Prozent. Der Miet- und Preisanstieg setzt sich in Berlin, trotz starker Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtgebieten, ungebrochen fort; vor allem an den Innenstadtrandlagen. Dies ist ein Ergebnis des diesjährigen Wohnmarktreports Berlin, der gemeinsam von der Berlin Hyp AG und dem Immobilienberatungsunternehmen CBRE jährlich herausgegeben wird. zum Berliner Wohnmarktreport

Mietpreisentwicklung in Berlin

Die Ortsteile Wedding und Neukölln setzen sich trotz Mietpreisbremse von der Berliner Mietentwicklung ab. Untersucht wurden nur die gebremsten Segmente (von Mietpreisbremse betroffene Wohnungen).

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Index Medianmieten 2012 (=100) bis April 2016 für die Berliner Ortsteile Wedding und Neukölln sowie Berlin insgesamt (Quelle: empirica ag auf Basis empirica-systeme Marktdatenbank)

 

Wohnmarktreport Berlin 2016

Die Berlin Hyp AG und die CBRE GmbH haben wieder einen umfangreichen Wohnungsmarktreport für die Bundeshauptstadt herausgegeben. Berliner Immobilien stehen demnach nach wie vor im Fokus.

„Ungebrochen ist die Nachfrage von Nutzern und Investoren nach geeigneten Immobilieninvestments in der Hauptstadt. Beständiges Bevölkerungswachstum, steigende Haushaltszahlen und zunehmendes Wirtschaftswachstum unterstützen diesen Trend“, heißt es von Seiten der Herausgeber.

Wohnmarktreport Berlin 2016 (Deckblatt)
Deckblatt Wohnmarktreport Berlin 2016 (Quelle: Berlin Hyp, CBRE GmbH 2016)

„Der Einfluss der im Sommer implementierten Mietpreisbremse ist bisher gering. Die Angebotsmieten stiegen zwar etwas schwächer an als im Vorjahr (6,6 Prozent), jedoch immer noch um 5,1 Prozent.“ Dies ist eines der Ergebnisse des Wohnmarktreports Berlin 2016, der gemeinsam von der Berlin Hyp AG und von dem Immobilien­beratungs­unternehmen CBRE herausgegeben wird. Für die Analyse aktueller Entwicklungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt wurden mehr als 110.000 Mietangebote und mehr als 67.000 Inserate für Eigentumswohnungen aus den Quartalen eins bis drei der Jahre 2014 und 2015 herangezogen. „Aufgrund der Datendichte können auch kleinräumige Entwicklungen beobachtet und verlässliche Ergebnisse erzielt werden“, schreiben die Autoren und bieten mit dem Wohnkostenatlas Daten zu Angebotsmieten, Marktumfang, Wohnungsgrößen und Kaufkraft in den 190 Berliner Postleitzahlgebieten. Wohnmarktreport Berlin 2016 weiterlesen

Wirtschafts­woche: Mietpreis­bremse wirkungslos

mietpreisentwicklung_berlinDie Wirtschaftswoche analysiert in einem aktuellen Artikel zur Mietpreisbremse deren Wirkung sowie die Stichhaltigkeit von Meldungen über deren Wirkung. Sowohl die Daten von empirica-systeme als auch Daten von anderen Anbietern zeigen zuletzt wieder ansteigende Mieten in den betroffenen Städten. Entgegen ersten Meldungen über eine Wirkung, zeigt der differenzierte Blick auf die Mietentwicklungen von städtischen Teilräumen, dass bisher nicht ohne Weiteres von einem Erfolg der Mietpreisbremse gesprochen werden kann. Wirtschafts­woche: Mietpreis­bremse wirkungslos weiterlesen

Berliner Morgenpost: Wo Sie sich Berlin noch leisten können

Budgetrechner Eigentumswohnugen in berlin
Quelle: Berliner Morgenpost

CBRE hat für die Berliner Morgenpost exklusiv Daten für einen Budgetrechner errechnet, der Aufschluss darüber gibt, wo Eigentumswohnungen und Mietwohnungen in Berlin noch erschwinglich sind. Berliner Morgenpost: Wo Sie sich Berlin noch leisten können weiterlesen