Immobilienmarktdaten: Update Q0.5-2020

Seit dem Wochenende stehen Ihnen unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zur Auswertung bereit

Gleichzeitig ist der Mietendeckel in Berlin seit dem Wochenende geltendes Recht: “Stellt ein Mieter fest, dass seine ab dem Stichtag 18. Juni 2019 fällige Miete mehr als 20 Prozent über den in der Mietobergrenzentabelle festgehaltenen Werten liegt, hat er einen Anspruch auf die Absenkung der Miete”. Die Regelung gilt nur für Wohnungen die vor dem 01.01.2014 erstmalig bezugsfertig wurden (gedeckeltes Marktsegment). Wohnungen die danach bezugsfertig wurden, sind vom Mietendeckel nicht betroffen (ungedeckeltes Marktsegment).

Deskriptive Analyse zu Auswirkungen des Mietendeckels

Wir nehmen unser Datenupdate zum Anlass und blicken mit aktuellen Daten nochmals auf den Berliner Mietwohnungsmarkt, um mögliche negative Auswirkungen der bisherigen Debatte zu überprüfen, denn das am 30. Januar 2020 beschlossene Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) geistert bereits seit nunmehr 6 Monaten durch den Berliner Wohnungsmarkt.

Verknappung des Angebotes im gedeckelten Marktsegment

Das Angebot im gedeckelten Marktsegment geht seit Ankündigung des Mietendeckels im Vergleich zum ungedeckelten Marktsegment deutlich überproportional zurück.

Entwicklung des Berliner Mietangebotes angesichts des Mietendeckels; Index – Jan. 2019 = 100; gedeckeltes vs. ungedeckeltes Marktsegment (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG)

Im Vergleich zum Vorjahresmonat reduzierte sich das Wohnungsangebot im gedeckelten Marktsegment um rd. 25%, im ungedeckelten Marktsegment hingegen lediglich um 5%. Es ist auffällig, dass das Angebot im regulierten Teilmarkt seit August im Vergleich zum unregulierten Teilmarkt deutlicher nach unten abweicht. Besonders betroffen ist das Marktsegment sanierter bzw. renovierter Mietwohnungen. Hier reduzierte sich das Angebotsvolumen im Vergleich zum Vorjahresmonat um 38%.

Die durch das Gesetz angestrebte Entspannung im Angebotsmarkt wird damit nur theoretisch erzielt. Praktisch kommt es zu einer verschärften Situation auf dem Markt, da die tendenziell günstigeren Mietwohnungen des gedeckelten Segmentes nun seltener angeboten werden. Im Februar 2020 liegt der Marktanteil gedeckelter Mietwohnungsangebote nur noch bei rd. 78%.

Marktanteile: gedeckeltes vs. ungedeckeltes Marktsegment (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG)

Verteuerung des verfügbaren Mietwohnungsangebotes

Die Veränderung der Angebotszusammensetzung bleibt nicht ohne Folgen für das Mietniveau verfügbarer Wohnungen: Es kommt zu einer rechnerischen Verteuerung der gesamtstädtischen Durchschnittsmiete.

Mietpreisindex – Jan. 2019 = 100; gedeckelt vs. ungedeckelt, sowie alle Wohnungen (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG)

Darüber hinaus ziehen die Preise im unregulierten Marktsegment überproportional an. Diese Entwicklung stellen wir, wie auch das IFO Institut, insbesondere ab Juli 2019 fest. Die Reduktion des regulierten Angebotes und eine Erhöhung der Preise im unregulierten Angebot führen insgesamt zu einer Erhöhung der Angebotsmieten. Im Februar erreicht die gesamtstädtische Durchschnittsmiete (Median) mit 11,48 Euro je m² ein Allzeithoch.

Medianmieten (alle Baujahre) im Febr. 2020 (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG)

Rückläufige Angebotsmieten dürften in Berlin also vorerst der Vergangenheit angehören – es kommt zu verzerrten Preissignalen. Zuzugswillige und Umzugswillige werden es zukünftig also noch schwerer haben, eine adäquate Wohnung zu finden.

Wir gehen davon aus, dass die skizzierten Entwicklungen erst der Anfang sind, denn das Mietniveau im gedeckelten Markt spricht dafür, dass viele Anbieter den Mietendeckel bisher noch ignoriert oder ausgesessen haben; deren Anteil dürfte mit Inkrafttreten des Mietendeckels geringer werden. Eine weitere Verknappung und Verteuerung wären die Folgen.

Kaufpreise noch unbeeindruckt

Die Kaufpreise zeigen sich bisher allerdings unbeeindruckt. Sowohl bei Wohnungen als auch bei Mehrfamilienhäusern ist bisher keine Trendveränderung bei Kaufpreisen und Vervielfältigern feststellbar. Auf dem Markt der Mehrfamilienhäuser werden nach anfänglichen Risikoabschlägen wieder höhere Preise verlangt. Der positive Kaufpreistrend im Bereich der Eigentumswohnungen ist auch im gedeckelten Teilmarkt sichtbar und ungebrochen.

Index – Jan. 2019 = 100; Kaufpreise ETW und Vervielfältiger MFH (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG)

Bei den Fallzahlen zeigt sich seit Juli 2019 ein Anstieg im gedeckelten Marktsegment, während wir im ungedeckelten Marktsegment eine leicht rückläufige Entwicklung feststellen. Das gedeckelte Marktsegment entwickelt sich also überproportional, was die Verkaufsfälle betrifft. Ob dies durch Umwandlungen von Mietwohnungen zu Kaufwohnungen begründet ist, haben wir an dieser Stelle nicht weiter evaluiert. Um eindeutige Entwicklungen ohne ergänzende Daten (z.B. Zahl der Eigenbedarfskündigungen) abzuzeichnen, braucht es noch etwas Zeit. Auch die Frage, ob und wie stark sich der Mietendeckel auf die Kaufpreise auswirken wird, kann an dieser Stelle noch nicht abschließend bewertet werden. Zwar erhöht der Mietendeckel potenziell das Angebot an Kaufwohnungen durch Umwandlung, andererseits ist aber auch eine zusätzliche Nachfrage an den Kaufmärkten zu erwarten, die durch die Verknappung an den Mietmärkten erzeugt wird.

Marktbeobachtung wird relevanter

Anhand unserer deskriptiven Marktanalyse können wir zwar keine direkte Ursache/Wirkungsbeziehung ableiten, die Ergebnisse zeigen jedoch, dass mögliche “ungewollte” Effekte des Mietendeckels bereits vor dessen Inkrafttreten offensichtlich wurden: Seit Beginn des Gesetzgebungsverfahrens wird das Angebot im regulierten Segment knapper, während im unregulierten Segment die Mieten überproportional steigen. Zunehmende Wohnungsknappheit und -Mieten sind die Folgen.

Die Kaufpreise von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern hingegen zeigen sich unbeeindruckt, könnten aber zukünftig durch den Mietendeckel ebenfalls beeinflusst werden: Hier ist genaues Hinschauen und eine laufende Marktbeobachtung gefragt, um frühzeitig auf neue Entwicklungen reagieren zu können.

Der empirica-systeme Analyst bietet Ihnen eine einfache Möglichkeit die entsprechenden Analysen möglichst granular zu bewältigen. Sie haben Fragen oder möchten unsere Immobilienmarktdaten für Ihre Zwecke testen, dann kontaktieren Sie uns gerne.

 

empirica-Immobilienpreisindex IV/2018

Der empirica-Immobilienpreisindex für das 4. Quartal 2018 liegt jetzt vor. Preise für Eigentumswohnungen sind nochmals stark gestiegen. Auch die Mietpreise stiegen im vergangenen Jahr weiter, aber nicht mehr so stark wie in den Vorjahren. Am deutlichsten stiegen in 2018 aber die Kaufpreise für Einfamilienhäuser. Mit 9,1% (VJ. 8,3%) haben die Preise erstmal seit der Finanzkrise stärker zugelegt, als die Preise für Wohnungen. empirica erwartet für das laufende Jahr eine weitere Preissteigerung in diesem Segment, auch bedingt durch das neue Baukindergeld.

Jährliche Preissteigerungsrate in den Top-7-Städten 2005 bis 2018 für alle Baujahre (Quelle: empirica ag 2018)

Weitere Informationen zum aktuellen Immobilienpreisindex erhalten Sie unter empirica.de oder in der heutigen FAZ

Immobilienmarktdaten: Update Q4-2018

Neues Jahr, Neue Daten – Neuer Trend?

Und wieder ist ein Rekordjahr verstrichen. Nicht nur an den Investmentmärkten, auch bei den Preis- und Mietentwicklungen zeigen sich neue Maxima – “lokal oder global?” lautet die Gretchenfrage, wo wir beim Glauben wären. Mehr gibt die Empirie immer noch nicht her, zumindest nicht die unserer aktualisierten Immobilienmarktdaten. In diesem Sinne, frohes Neues!

Vorjahresvergleich: Entwicklung der Mediankaufpreise für Wohnungen – kein Neubau (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

Die Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen stiegen im Vergleich zum Vorjahresquartal nocheinmal stark an, in Frankfurt mit rd. 15% am deutlichsten und sogar nochmals stärker als im Vorjahr. Im Vergleich zum Vorquartal deutet sich hier aber eine Entspannung an. Ansonsten deuten die Zeichen ersteinmal auf ein etwas gemäßigteres “weiter so”. Nicht so bei den Mieten. Hier ist die Tendenz weniger eindeutig. Während in Düsseldorf die Mieten im letzten Quartal noch einmal deutlicher anzogen, gingen sie in Berlin, Frankfurt und München zuletzt minimal zurück. Ob sich hier ein neuer Trend zeigt oder ein statistischer Effekt

empirica-Blasenindex 2018Q3

Der empirica-Blasenindex für das 3. Quartal 2018 liegt vor. In den Wachstumsregionen läuft der Gesamtindex seitwärts, hier kann seit Anfang des Jahres kein Anstieg der “Blasengefahr” mehr festgestellt werden. Die Zahl der betroffenen Kreise mit Werten über dem blasenlosen Referenzwert nimmt ebenfalls nicht mehr weiter zu. Der Gesamtindex (+2 Pkte) steigt in den Schrumpfungsregionen wiederholt stärker als in den Wachstumsregionen (+/- 0 Pkte). Hier liegt der Index aber weiterhin unterhalb des “Gefahren-Niveaus”.

empirica-Blasenindex: Gesamtindex nach Regionstypen 1.Q‘04=0%; Quelle: empirica ag

Weitere Informationen zum empirica-Blasenindex erhalten Sie unter empirica-institut.de.

empirica-Immobilienpreisindex IV/2017

Auch zum Jahresende 2017 schossen die Angebotspreise von Kaufobjekten weiter in die Höhe.

empirica-Immobilienpreisindex: ETW, Neubau, 1.Q‘04=100 (Quelle: empirica ag)

Ausgehend von einem ohnehin schon hohen Niveau sind die Kaufpreise von inserierten Eigentumswohnungen in den 7 A-Städten im Jahr 2017 nochmals um 9,5% gestiegen (2016: 11,5%), in den 14 B-Städten um 7,6% (2016: 7,2%). Die Mietpreise legten ebenfalls weiter zu, hinken mit einer jährlichen Wachstumsrate von zuletzt 5,9% in den A-Städten (2016: 5,3%) und 5,0% in den B-Städten (2016: 3,9%) jedoch weiterhin den Preissteigerungen der Kaufobjekte hinterher.

Weitere Informationen erhalten Sie unter empirica-institut.de

empirica-Blasenindex 2017q3

Der empirica-Blasenindex steigt wieder weiter an, gegenüber dem 2. Quartal 2017 legt er um 5 Punkte zu. Damit überschreitet er erstmalig seit 13 Jahren die Nulllinie. Speziell der Einzelindex „Fertigstellungen“ (+10 Pkte) trägt dazu bei. Kleinere Beiträge liefern „Preis-Einkommen“ (+6 Pkte) und “Vervielfältiger“ (+3 Pkte); „Wohnungsbaukredite“ bleibt unverändert.

empirica-Blasenindex: Gesamtindex – Regionstypen, 1.Q‘04=0%
(Quelle: empirica ag)

Zwar puscht der Einzelindex Fertigstellungen den Gesamtindex aktuell über “Normalniveau”, dennoch bleibt der Einzelindex “Vervielfältiger” der gewichtigste Indikator. In 246 Landkreisen wachsen Mieten und Kaufpreise demnach nicht mehr im Gleichklang. So ergibt sich ein theoretisches Korrekturpotenzial für die Preise von rd. -30% in den Top-7-Städten, über -19% in den Wachstumsregionen, bis zu -13% in den B-14-Städten.

Mehr Informationen zum Index unter empirica-institut.de

NAI apollo Wohnmarktbericht Deutschland 2017

Deckblatt: NAI apollo Wohnungsmarktbericht 2017 (Quelle: Nai apollo 2017)

Die siebte Auflage des NAI apollo Wohnungsmarktberichtes liegt vor:

“Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland befindet sich weiterhin in einer Boomphase. Ein Rekord­ergebnis jagt das nächste. Ein Ende dieser Entwicklung ist nicht in Sicht. Die Kaufpreise für Wohnraum sind anhaltend auf Anstiegskurs, mit Wachstumsquoten, die den Vorjahren nahezu entsprechen. Auch die Mietwohnungs­märkte sind unverändert von Preissteigerungen charakter­isiert. Diese fallen im Vergleich zum Kaufsegment zwar geringer aus, haben das Vorjahresniveau aber übertreffen können”, so die Autoren der Studie.

In der siebten Auflage des NAI apollo Wohnmarkt­berichts werden auf einem Blick, gestützt durch Tabellen, Diagramme und Karten, alle relevanten angebots- und nachfrageseitigen Faktoren auf nationaler, regionaler sowie lokaler Ebene in gewohnter Weise zusammengestellt.

Den Bericht zum Download finden Sie hier

 

empirica-Immobilienpreisindex III/2017

Der aktuelle Immobilienpreisindex der empirica ag liegt vor. Auch im 3. Quartal 2017 steigen die Immobilienpreise in Deutschland weiter an. Im Durchschnitt aller Baujahre legen die Indices von Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern weiter zu.

Immobilienpreise und Mieten – Indexwerte alle Baujahre Q1/2004=100 (Quelle: empirica ag).

Es bleibt also im Grunde alles wie gehabt. Daher zur Abwechslung ein Zahlenspiel

Neue Studie: Notizen zur Mietpreisbremse

In Kooperation mit empirica haben wir erstmals die Mietpreisbremse unter Berücksichtigung von Vormieten evaluiert. In unserem Datensatz verstoßen demnach weniger Vermieter gegen die Mietpreisbremse (nur etwa 50%) als bisher postuliert (etwa 80%).

Außerdem erklärt der Beitrag, warum ein Mietanstieg selbst dann, wenn sich alle an die Mietpreisbremse halten, nicht ausgeschlossen ist. Eine noch wichtigere Erkenntnis ist aber: Eine durchschnittliche legale Sollmiete lässt sich mit den derzeit verfügbaren Daten nicht ableiten. Die Reform hat damit keinen Benchmark, an dem sie sich messen lassen kann. Der Beitrag wird ergänzt mit einer interaktiven Grafik, die den Mechanismus illustriert.

Zusammenfassung:

Mit der Mietpreisbremse sollte der Anstieg von Neuvertragsmieten auf angespannten Wohnungsmärkten eingedämmt werden. Trotzdem klettern die Neuvertragsmieten vielerorts unbeeindruckt weiter an; hier und da erklärt man die Reform daher bereits für gescheitert. Ein Bremseffekt – ganz gleich wie stark – sagt aber wenig über die Wirkung der Reform oder das Ausmaß möglicher Verstöße. Wir verwenden nun erstmals einen empirischen Paneldatensatz einschließlich der Vormieten, um die legale Miete zu identifizieren. Damit kommen wir einer aussagekräftigen Evaluation der Reform näher. Finale Aussagen zur Wirkungsweise der Mietpreisbremse sind aber derzeit weder mit diesen noch mit anderen verfügbaren Daten möglich.

Hier geht’s zum Paper.

empirica-Immobilienpreisindex II/2017

Auch im 2. Quartal 2017 steigen die Immobilienpreise in Deutschland weiter an, zeigt der aktuelle Immobilienpreisindex der empirica ag. Im Durchschnitt aller Baujahre legen die Indices von Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern weiter zu. Der Index für Eigentumswohnungen ist mit einem Zuwachs von 2,2% gegenüber dem letzten Quartal am stärksten angestiegen. In den Top-7 Märkten liegt der Index nun über 200. Die Preise sind also doppelt so hoch wie Anfang 2004 (=100) bzw. Anfang 2012. Da fragt man sich schon: “wo ist das Ende der Fahnenstange?

Immobilienpreise und Mieten – Indexwerte alle Baujahre Q1/2004=100 (Quelle: empirica ag).

Der Index für Ein- und Zweifamilienhäusern hat sich um 1,0% erhöht. Auch die Mietpreise ziehen weiter an