empirica-Blasenindex 2019Q1

Der empirica-Blasenindex zum 1. Quartal 2019 liegt vor. Die Blasengefahr steigt laut empirica erneut vor allem außerhalb der Schwarmstädte und die Mieten und Kaufpreise wachsen nunmehr in 281 von 401 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 278, vor drei Jahren 199).

Das wird wohl auch vorerst so bleiben, es sein denn die aktuell vermeldeten Rückgänge der Neuvertragsmieten, auf die wir bereits vor 4 Wochen hingewiesen haben (NTV berichtete), dauern auch in den nächsten Quartalen an, denn dann steigt die Blasengefahr auch wieder in den Hot-Spots (sofern sich an der Preisentwicklung nichts ändert).

Es ist zwar jetzt noch zu früh um von einer Trendumkehr bei den Mieten zu sprechen, dennoch sollten die Entwicklungen differenziert beobachtet werden. Dazu sind kleinräumige Analysen wichtig und dabei können wir Ihnen behilflich sein.

Kontaktieren Sie uns einfach und testen Sie den empirica-systeme Analyst. Checken Sie die Mietentwicklung im Umfeld Ihres Projektes auf Basis unserer Immobilienmarktdaten. Dann steht Ihre Cashflow-Prognose nicht nur auf einem Bein – denn das ist ja bekanntlich nicht auf Dauer machbar.

empirica-Blasenindex Q1-2019 (Quelle: empirica ag)

Weitere Informationen erhalten Sie von empirica.

Immobilienmarktdaten: Update Q1-2019

Unsere aktuellen Immobilienmarktdaten für das 1. Quartal 2019 liegen vor und stehen Ihnen ab sofort zur Auswertung bereit.

In den Top-7 Märkten deutet sich teilweise eine Entspannung der Mietsteigerungen an. In Hamburg und Berlin stagnierten die Medianmieten für offerierte Bestandswohnungen im Vergleich zum Vorquartal, in Berlin sogar das 2. Quartal in Folge. Im Neubau stiegen die Medianmieten seit dem letzten Quartal nur noch in München und Frankfurt. In den übrigen Großstädten sind sie rückläufig, bei zum Teil deutlicher Ausweitung des Angebotes. Besonders in Berlin: die Medianmiete für Neubau-Erstbezug ging hier im Vergleich zum 4. Quartal 2018 um mehr als 5% zurück.

Mieten für Neubauwohnungen und Bestandswohnungen in Berlin; Index Median 2012=1; (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

Aber, „Don’t Panic“! Es ist noch nicht angebracht, von einer Trendumkehr zu sprechen. Vielmehr äußert sich durch die geringeren Mietpreise eine „Peripherisierung“ des Angebotes. Die innerstädtischen Flächen sind aufgebraucht; gebaut werden, kann nur noch am Rand.

Dazu eine kurze Empirie: Nur in einem Viertel der Berliner Postleitzahlen konnten wir leichte Rückgänge der Mieten für Neubauwohnungen beobachten. In den hochpreisigen Lagen ist das Angebot rückläufig (17% weniger Angebote in den teuersten Postleitzahlen), in den günstigeren Lagen wächst es hingegen an (40% mehr Angebote in den günstigsten Postleitzahlen). In Marzahn-Hellersdorf blieb die Median-Neubaumiete z.B. konstant, bei einer Verdoppelung der Angebotsfallzahl. In Mitte hingegen stieg die Miete um 1% leicht an, während die Zahl der Angebote um ca. ein Drittel sank.

Hauptverantwortlich für den Rückgang der mittleren Neubaumieten sind also räumliche Effekte. Die Verschiebung des Neubauangebotes führt im Mittel zu einem moderateren Neubaumietniveau. Auf gesamtstädtischer Ebene sieht der Effekt dann aus, wie aus einem Lehrbuch zur Gleichgewichtstheorie.

Ob die kalkulierten Marktmieten auf Mikroebene haltbar sind, erfordert eine detaillierte und kleinräumige Analyse: Unsere Immobilienmarktdaten und unser Marktanalysetool, der empirica-systeme Analyst, bieten Ihnen hier eine adäquate Hilfestellung. Gerne übermitteln wir Ihnen einen Testzugang mit aktuellen Daten.

Zur Methodik: Ausgewertet wurden Medianmieten für Neubauwohnungen die zum Erstbezug angeboten wurden. Der Median ist der mittlere Wert aller Angebote. Unberücksichtigt bleiben die Qualitäten und sonstige preisbestimmende Merkmale der betrachteten Wohnungen. Diese werden im empirica-Immobilienpreisindex berücksichtigt, der in Kürze veröffentlicht wird.

Studie: Hohe Neubaumieten

Wir wurden vom Nachrichtenmagazin Panorama beauftragt, eine Auswertung über Neubauwohnungen zu erstellen.

Die Ergebnisse sind auf tagesschau.de interaktiv abrufbar. Der Panorama Beitrag untersucht dazu die Ursachen und beleuchtet an dieser Stelle u.a. die vergleichsweise hohen Baukosten in Deutschland.

Die FAZ bezieht sich in einem Artikel über die Mietpreisbremse auf die Auswertung und illustriert mit Referenz auf das DIW, dass auch die Mietpreisbremse nicht ganz unschuldig an den hohen Neubaumieten sein dürfte. Auch die Zeit zitiert die Panorama Studie und führt den Gedanken zur Mietpreisbremse wie folgt aus: „Bei Neubauten habe die Mietpreisbremse jedoch dazu geführt, dass die Mieten in diesem Segment stärker stiegen als vor ihrer Einführung.“ heißt es hier. In der Wirtschaftswoche, die unsere Auswertung ebenfalls aufgegriffen hat, findet sich übrigens eine interessante Übersicht über die Kostentreiber des Neubaus.

Wir möchten an dieser Stelle noch darauf hinweisen, dass wir die Datenstudie exklusiv für Panorama bzw. die ARD erstellt haben. Daher möchten wir Sie bitten, nicht uns, sondern Panorama bei Fragen zum Beitrag oder einer möglichen Datenübermittlung zu kontaktieren.

Methodik in Kürze: Dazu haben wir Haushaltseinkommensdaten der empirica regio mit den Mieten von Neubauwohnungen (3-Zimmer) aus der empirica-systeme Marktdatenbank verschnitten. Daraus lässt sich eine durchschnittliche Mietbelastung für das Segment ableiten. Es kann aber auch untersucht werden, wie viele der jeweils angebotenen 3-Zimmer-Wohnungen für einem Durchschnittsverdienerhaushalt bezahlbar sind. Das Ergebnis zeigt, dass viele Haushalte mehr als 27 Prozent ihres Nettoeinkommens ausgeben müssten, um sich eine 3-Zimmer-Neubauwohnung zur Miete überhaupt leisten zu können.

Weitere Informationen finden Sie hier.

Panoramarecherche: Bezahlbarkeit von Neubau

Das ARD-Magazin Panorama hat auf Basis der empirica-systeme Marktdatenbank die Bezahlbarkeit von Neubauwohnungen untersucht und kommt zu dem Schluss, dass 95,3 Prozent der privaten Neubauwohnungen in den 20 größten deutschen Städten für die Mehrheit der deutschen Mieter nicht bezahlbar sind. Entsprechend dem regionalen Preisniveau und den angesetzten Kriterien für Bezahlbarkeit sind die Ergebnisse regional stark differenziert. Während in Duisburg 25% aller Neubauangebote als bezahlbar gelten, sind es in Düsseldorf nur 2%.

Bezahlbare private Neubauwohnungen (Quelle: Panorama)
Bezahlbare private Neubauwohnungen (Quelle: Panorama)

Presseanfragen richten Sie bitte direkt an Panorama, wir haben lediglich unsere Immobillienmarktdatenbank für die Auswertung zur Verfügung gestellt. Weiterlesen Panoramarecherche: Bezahlbarkeit von Neubau